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粤港澳大湾区:哪些城市更值得关注?

Abby 2018-04-13 09:51:26

保利领秀海.jpg

广东省省长马兴瑞在博鳌论坛表示

粤港澳大湾区规划很快就要出台

【老潘说】房企战略核心一个子战略就是区域布局,精选城市。恰逢粤港澳大湾区规划很快就要出台,今天聊聊热得发烫的粤港澳大湾区。

1,与美国城市相对自由生长等相比,中国城市发展有很强的政治赋能和政策市特征。投资驱动会很明显,落到房地产领域,就有一个投资产出原理,即政府对一个城市投入多少基建和城市公共配套等,最终就会在这片土地上长出多少。

今天,中国最热的两个政策投资布局区域,是北有雄安,南有大湾区。两者比较而言,如果说雄安是“高起点下的从无到有”,那么粤港澳大湾区则是“强强联合,湾区融合,整体再上一层楼。”

2,全球较为明显的大湾区有3个:纽约湾区、旧金山湾区和东京湾区。全球60%的经济总量来自港口海湾地带及其直接腹地。未来,伴随中国崛起,粤港澳大湾区将超越纽约、旧金山和东京,成为世界最大的湾区。

3,不要与趋势为敌,一个大湾区房地产年销售额大约有1.5万亿,2018年众多大中型房企纷纷对大湾区“动手”和“加码”了。不少房企尤其是千亿房企旭辉、正荣等都提出加大大湾区布局的战略专项,而类似大湾区手握1.5万亿货值的佳兆业则是“完成”大湾区的布局,类似一些珠三角布局的房企战略开始将区域布局从过去立足“珠三角”改为现在的“聚焦大湾区”。

4,大湾区是“更上一层楼,湾区融合1+1+1+大于N”的融合玩法。即本身广东、珠三角就是成为全球最大的城市带,香港与澳门也都是成熟的现代都市,珠三角通过外生性注入资产来推动发展的空间很小,仅仅是通过深圳、香港、澳门、广州4大城市去带动周边城市的整体大湾区融合,就极具想象空间。

比如马化腾就反复强调:“香港金融和服务业发达,深圳在高科技和产业创新方面做得好,珠三角高端制造业发达,过去(它们)各自发展,目前全球(城市群)的成功模式是软件、硬件、服务缺一不可,三地刚好可以联合起来。比如未来可以实现金融服务在香港,研发在深圳,制造在珠三角。” 更广泛的讲,粤港澳湾区的未来,极可能类似于旧金山湾区的发展趋势,分工明确,产业全面开花。

5,当前市场对于“粤港澳大湾区”的理解很大程度上还停留在“炒地皮、土地升值、房地产升值”的程度。WIND粤港澳大湾区指数中很大一部分都是房地产及上下游产业链。但正如汇丰晋信智造先锋基金经理吴培文所言,“粤港澳大湾区”真正的魅力和动力来自于其民营经济的活力,产业升级带来的的高端制造、高端服务和品牌消费产业升级才是该区域长期的最大看点。

都知道,做房地产,短期看政策,中期看产业,长期看人口。那么老潘今天也推荐一篇从人口、产业、政策去看大湾区的投资机会。加深大家对大湾区城市群和单一城市的实力认知。

来源:PPP政策解读

讨论这个话题之前,我们先来了解下大湾区以及广东省的基本信息。

一、人口大省,不患寡而患不均

广东,都以为是经济大省,但其实也是不折不扣的人口大省!

广东1.12亿的常住人口,相当于一个日本(1.27亿)

广东省整体建设,侧重在大湾区第一圈层,广州、深圳、佛山、东莞、中山、珠海,人造地表总和占全省50.3%。

毫不夸张的说,这6个城市代表了半个广东。

地均人口密度=2016年常住人口/人造地表

这里说的“拥挤”,是指人均用地关系紧张

广东省人口之大,既是一大优势,也是一大风险。可以集中力量办大事,同时,也会导致地区发展差距进一步拉大。

在这个节点,提出“粤港澳大湾区”,对区域经济固然有提升作用,也可能会越来越强化这种趋势,分化加剧、强者恒强。

二、3万\平米将是粤港澳大湾区起步价

未来粤港澳大湾区会成为世界第一大湾区。

作为投资者而言,不要与趋势为敌。

从半官方来看,国民经济研究所所长樊纲预测,粤港澳大湾区将是中国最大的湾区,也将是世界最大的湾区,在2050年大湾区人口将会达到1.2-1.4亿的庞大人口规模,必将成为世界最大的都市圈之一。

同样,有着民间的中国房地产意见领袖之称的尹香武也表示:“假以时日,3万\平米的房价只是大湾区所有城市的起步价,区域房价可以尽情畅想。”未来大湾区人口将达1.5亿,房价3万\平米起步!

粤港澳大湾区,未来到处密密麻麻都将是楼和车,目前大湾区才6500万人口,相当于现在是一个人占着两个坑,未来坑被填满之后,再去“上车”是难上加难。尹香武认为,假以时日,珠三角房价全部3万以上,粤港澳大湾区房价3万是个底线,而且这个时间点不远了。

珠三角地区,城市间的差距不算大,城市群的发展更讲究分工协助。未来深圳、广州稍微领先,珠海、佛山、中山、东莞也各具特色。

结合两会期间,国务院提的“粤港澳大湾区”,广东省今年的建设重点是大湾区城市群。

粤港澳大湾区,抓产业升级转型。今年三大目标——

世界级科技创新产业平台

以深圳、广州为第一梯队推进

根据就业人口、区位商、区位商差综合计算而得

世界级金融重镇联手香港,深圳、广州共同发力

世界级商贸中心

粤港澳大湾区是全国GDP最高的地区,同时也是全国民营经济比例最高的地区,更是全国经济最有活力的地区,未来“大湾区”的国家规划,重点在于进一步整合区域内已有的经济资源,形成港、珠(江三角洲)、澳三地更大的协同效应,从而让该区域称为中国的创新、研发、高端制造与高端服务中心。

三、投资粤港澳大湾区,必须要关注这2点

粤港澳湾区具是中国省外移民人数最多的地区。

从第六次人口普查数据看,广东省也已经成为人口第一大省。粤港澳地区也集中了中国最著名的科技公司,包括腾讯、华为、中兴、网易等。以深圳为代表的移民城市造就了中国市值最大的民营经济巨头,深圳每万人发明专利拥有量居中国大陆各城市首位,作为中国版的硅谷并不为过。

但是,未来大湾区城市分化在所难免,在这一波“粤港澳大湾区”的浪潮下,

  • 过去“挤”在河源、阳江、茂名、湛江的人,不是留下来建设家乡,而是走出去建设珠三角。

  • 而像深圳这种地方,已经没多少地可以建设开发……房价可想而知。


深圳在发展只能移山填海了?

1、湾区城市群,在于土地价值的重估,人口数量和质量提高带来的改善置业井喷。

2、非湾区城市,尽管有高铁等利好,但要看到高铁就是一把双刃剑 ,既能吸引人又能吸走人,有能力的城市就把人才吸引过来,没有能力的城市人才就进一步外流。

四、建议买深圳、广州、佛山、惠州,而不买......

粤港澳大湾区发展设想覆盖了广东省9座城市——广州、深圳、东莞、珠海、佛山、江门、惠州、中山、肇庆,以及香港、澳门两个特别行政区。

反过来,其实一刀切把广东分为湾区城市群和非湾区城市也并不科学。

广东地级市实在太多,如何更长远看城市的趋势了?

短期看政策,中期看产业,长期看人口,目前,短期政策,中期产业或将在新的规划继续调整,那么核心还是回归人口,以这个视角和方法来评判大湾区城市的未来投资价值。

即看一个城市有没有发展后劲,房价有没有上升空间,长期看人口,看人口流入和流出情况,往往相对具有中长期参考价值。一张表格送个各位,大家自己评判:

广东省2016年各市户籍人口迁移(单位:人)


城市迁入人口迁出人口净迁移
广州1186534616072493
深圳22008518628201457
佛山839101033973571
东莞43738663037108
惠州634264246620960
中山17900607311827
清远37868288089060
珠海1816995668603
江门2015524190-4035
阳江889813911-5013
云浮1655623991-7435
肇庆2494433922-8978
汕尾2026131267-11006
潮州498217886-12904
汕头1034623691-13345
韶关2118937580-16391
茂名4148659352-17866
河源1523633706-18470
湛江1866041665-23005
梅州1997944202-24223
揭阳56647184383-127736

就在4月9日,广东省省长马兴瑞在博鳌论坛表示,粤港澳大湾区规划很快就要出台,一个振奋人心,助力中国的划时代的规划即将面市,这势必会引发一波更具具体意义、现实意义的投资热潮。但无论如何,未来中国形成“北有雄安,南有大湾”的经济大格局越来越明显。

而所谓房企布局,抑或个人投资,无非是“顺势而为”!

保利碧桂园领秀海

咨询电话:400-890-0000转844693

 

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