千房百计之签订买房合同事项详解

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如今，随着买房政策的变化，买房手续也在日益完善。随之，买房签订的合同合约也越来越多。在买房时需要注意哪些事项，是新手买房需要准备哪些资料，也成了购房者们关心的问题。

购房合同主要内容	1．甲方土地使用依据及商品房状况，包括位置、面积、现房、期房、内销房、外销房等；
	2．房价，包括税费、面积差异的处理、价格与费用调整的特殊约定等；
	3．付款约定，包括优惠条件、付款时间、付款额、违约责任等；
	4．交付约定，包括期限、逾期违约责任、设计变更的约定、房屋交接与违约方责等；
	5．质量标准，包括装饰、设备的标准、承诺及违约责任和基础设施、公共配套建筑正常运转的承诺、质量争议的处理等；
	6．产权登记和物业管理的约定；
	7．保修责任；
	8．乙方使用权限；
	9．双方认定的争议仲裁机构；
	10．违约赔偿责任；
	11．其他相关事项及附件，包括房屋平面图、装饰、设备标准等。
补充协议内容	关于不可抗力
	关于分摊建筑面积
	关于带装修约
	明确规定交房时配套设施和环境达到的标准
	将承诺条款写进补充协议
商品房预售合同基本内容	1、主体。即房地产开发企业和购房人，应写明双方的名称地址等。
	2、预售的商品房的基本情况。预售合同应明确记载预售的商品房的所在地区、座落、土地使用权证号、土地使用权取得方式、土地使用性质、建设工程规划许可证号、商品房预售许可证号、房屋建筑面积、房屋结构、房屋竣工交付日期及附房屋平面图等。
	3、面积。预售商品房的面积应以平方米为单位计算，并明确是建筑面积、使用面积还是其他面积。
	4、价款。即预售商品房的价金，包括单价和总价，如每平方米多少元。我国《城市房地产管理法》虽然对商品房预售的条件和程序进行了规定，但对预售款实收的数额和期限却没有统一的规定，当事人应在合同中明确。
	5、房屋交付方式和期限。逾期交房的免则条件。例如合同中可以约定由于一定的自然事件，如地震、洪水、恶劣天气的影响，房地产开发企业的交房期限可以合理顺延。
	6、房屋使用性质。是住宅用房、办公用房还是生产用房或其他。
	7、违约责任。包括购房一方不能依约支付价款的责任和预售方不能按时、按质、按量交房的责任。
	8、房地产权属登记义务。
	9、物业管理条款。
	10、纠纷解决方式。如选择诉讼还是仲裁。
	11、其他条款或当事人约定的条款。
商品房买卖合同基本内容	（一）当事人名称或者姓名和住所;
	（二）商品房基本情况；
	（三）商品房销售方式；
	（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；
	（五）交付使用条件及日期；
	（六）装饰、设备标准承诺；
	（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；
	（八）公共配套建筑的产权归属；
	（九）面积差异的处理方式；
	（十）办理产权登记有关事宜；
	（十一）解决争议的方法；
	（十二）违约责任；
	（十三）双方约定的其他事项。

关于房屋面积方面的条款

商品房以建筑面积计算房款，建筑面积由套内建筑面积与分摊的共有面积两部分成。应在合同中约定套内建筑面积和分摊的共有面积多少，并约定建筑面积不变而套内建筑面积发生误差以及建筑面积与套内建筑面积均发生误差的处理方式。
目前交付房屋时，往往建筑面积增大，且不超过3%，但套内建筑面积减少，公摊面积增大。为避免此种对买房人不利的情况出现，合同中有必要约定套内建筑面积不得减少多少，公摊面积不得增大多少等等，比如：2%，并约定超出此范围怎么办，退房或不退房；退房包括哪些费用，不退房如何承担违约责任等。
另一种按套内建筑面积计算房款，套内建筑面积与合同约定不符时，一般按照院司法解释确立的一般原则即是否超过3%处理。

关于价格、收费、付款额同的条款

价格条款应比较明确，应有细项约束发展商不得随意加价，不应包括其他各种不合理费用。在付款方式条款中，应明确、详细规定付款方式，如缴纳定金的时间、数额、分期付款的步骤、时间、数额等。
可注明买方在合同生效的几天之内向金融机构申请贷款，如果不能通过的话，买方可以取消合同，全数取回定金。建议买方无论有无贷款的必要，争取加入此条款，达到留给自己一个冷静期的效果。

关于房屋质量的条款

购房者在签合同时一定要详细地把质量要求写进合同。如：卧室、厨房、卫生间的带装修约、等级；建材配备清单、等级；屋内设备清单；水、电、气、管线通畅；门、窗、家具瑕疵；房屋抗震等级等质量要求都应涉及到。合同中还可以规定房屋的保质期、附属设备保持期等。
双方合同中表述为“大理石地面、花岗石外墙与进口洁具、厨具”，而实际入住时业主发现，大理石地面材料实为人造大理石，而进口洁具、厨具实际上是国内产品，只是贴上外国商标。在案件审理时，开发商使用人造大理石没有违约，因为当初在签合同时并未讲明一定要天然大理石。而进口洁具是合资厂生产，确是外国品牌，也符合约定。
当然，使用这些产品使造价和装修档次与业主所想象的差距较大。对这种装修条款约定不明确，双方解释条款意见不一的情形，对格式条款按《合同法》有关规定以不利于合同提供方即开发商的解释为准。

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