[摘要] 住建部、财政部、人民银行、银监会联合印发《关于规范住房公积金个人住房贷款政策有关问题的通知》，通知规定，第二套住房公积金个人住房贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于同期首套住房公积金个人住房贷款利率的1.1倍。
住建部、财政部、人民银行、银监会联合印发《关于规范住房公积金个人住房贷款政策有关问题的通知》，通知规定，第二套住房公积金个人住房贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于同期首套住房公积金个人住房贷款利率的1.1倍。
第二套住房公积金个人住房贷款的发放对象，仅限于现有人均住房建筑面积低于当地平均水平的缴存职工家庭，且贷款用途仅限于购买改善居住条件的普通自住房。
通知还规定，使用住房公积金个人住房贷款购买首套普通自住房，套型建筑面积在90平米(含)以下的，贷款首付款比例不得低于20%；套型建筑面积在90平米以上的，贷款首付款比例不得低于30%。停止向购买第三套及以上住房的缴存职工家庭发放住房公积金个人住房贷款。
《通知》表示，各地政策执行情况差异很大，特别是部分房价过高、上涨过快的
城市，一些缴存职工使用住房公积金个人贷款购买第二套及以上住房，并非完全用于自住。为此，《通知》规定，住房公积金个人住房贷款只能用于缴存职工购买、建造、翻建、大修普通自住房。严禁使用住房公积金个人住房贷款进行投机性购房。
-公积金和商业贷款购买90平米以下首套房对比
★以贷款20年期计算，借款人使用公积金贷款可以比商业贷款少支付10万元首付。随着贷款额的增加，使用公积金贷款每月要多支付163.76元月供，但由于公积金利率低，总体下来，借款人仍可节省60697.51元总利息。
-公积金和商业贷款购买第二套房情况对比
★以一户三口之家购买第二套房为例，使用公积金贷款和商业贷款对比。家庭首套住房面积低于81.21平米，再购房时使用公积金贷款和商业贷款首付比例均为50%，以贷款额80万20年期计算，公积金贷款与商业贷款对比，每月可节省1043.03元，节省总利息250327.58元；家庭首套住房面积高于81.21平米，再购房时公积金贷款是不发放的，而商业贷款则没有限制，有较大优势。
-市场分析
10月公积金贷款比例增加
据“链家地产”市场研究部统计数据分析，10月二手房市场中公积金贷款购房占比已达17%，相比9月份占比增加约5%，相比4月份首次调控前增加6%。
“链家地产”首席市场分析师张月认为，二套房使用公积金贷款，利率优势相比首套房更大，尤其在当前信贷差异化及加息通道开启后，公积金贷款优势更加明显。近几个月公积金贷款比例显著上升，不排除更多的改善型甚至投资性置业也加入了公积金贷款购房行列，长此以往对于住房公积金个人住房贷款制度的互助性和公平性不利，因此，上浮公积金贷款购二套房利率，有助于缓解这种公积金贷款购房比例上涨过快问题。
-政策解读
公积金贷二套房门槛提高
此次公积金新政中较大的变化是关于公积金购买第二套房，首次调高二套房的利率不得低于1.1倍，也就是上浮至4.455%，同时对于购买第二套房人群严格发放，仅限于现有人均住房建筑面积低于当地平均水平的缴存职工家庭，且贷款用途仅限于购买改善居住条件的普通自住房，这一规定对公积金二套房客户设定了较高门槛。
“伟嘉安捷”指出，新政出台前，根据“认房又认贷”的标准，且借款人家庭成员名下无还款中的公积金贷款，便可使用公积金贷款购买第二套房并无居住面积的设定。而此次新政出台后，购房人需满足现有人均住房建筑面积低于当地平均水平，才可以使用公积金贷款。以北京市为例，根据2007年统计局公布的人均27.07平米的标准，一户三口之家需满足家庭名下现有一套住房且建筑面积低于81.21(27.07×3)平米，才可以使用公积金贷款购买第二套房。据“伟嘉安捷”分析，受此政策影响，将会有20%的公积金使用人群购买第二套房或受阻，同样也会使得准备用公积金贷款购买第二套房的投资型人群止步，政策打击较为严厉。
重申公积金停贷第三套房
此次新政中对于公积金第三套房贷款停贷进行了重申，“伟嘉安捷”指出，5月5日北京市住房公积金管理中心就曾出台政策，停发公积金第三套房贷款。此次通知对原政策进行了重申，二套房认定从严和三套房停贷后，某种程度上也会造成第四季度公积金交易量整体走势的下降。
新政中提到，“各地方合理确定住房公积金个人贷款额度”，“伟嘉安捷”指出，目前北京地区公积金的上限额度是80万，这个上限额度显然已经不能满足目前北京购房贷款需求了，新政中把额度调高将会有利于中低收入家庭购房使用。
-银行反应
新规对商贷影响微小
商业银行在接受采访时表示，新规主要是比照商业房贷政策，抑制投机投资性购房，加上公积金贷款主体不是银行，所以新规对银行业务影响微小。
“新规的影响主要是心理层面，对银行实际的房贷业务影响微小。”一家股份制银行的相关负责人告诉记者，新规再次表明国家抑制房价上涨的决心，心理层面上对炒房者会有影响，截断了炒房者利用公积金作为炒房的杠杆资金来源途径。交行相关人士称，公积金贷款对于银行，只相当于给各地公积金中心代办，放款权益的主体是各地的公积金中心。同时，新政对所有银行都是一样的，所以对所有银行产生的影响相同，都不大。他认为，新规再次表明了国家对于首套自住性购房需求支持、对于现阶段投机投资性购房需求打压的态度。
有分析人士认为，这一新规的出台意味着管理层对房地产市场的调控措施不断加码。此项政策和此前下发的首套住房首付比例不低于三成两项政策叠加执行后，购房者需要投入的买房成本进一步提升，相当于四次加息，这将对住房需求产生明显的抑制作用，尤其是“刚需”买房人的观望情绪将更浓厚，房屋成交量将大幅减少。
就在楼市调控风声益紧之时，不少购房者纷纷将投资的目光转向了商业地产。
适值房地产调控时期，面对中央一条接一条的严厉打压政策，投资商业地产能否避险？应该选择怎样的产品？
最近5年之内，陈女士炒过股票，炒过期货，也买过黄金，买过房子。然而，最让她满意的投资还是买房。提起买房，她有自己的心得，“近十年之内，任何时候在中国买房绝不会亏！”
2005年是陈女士次接触房产。当时，她刚从外地回汉，手上有点闲钱，打算做点投资。于是，有朋友便给她推荐了当时还很少见的“新鲜物”——产权式酒店。
看一套房子总价只需要十几万元，每年却可以稳定地从承租商处返利约6%，陈女士便打算花30多万元，先买两套房“试试水”。但是，家人劝说她，“不要将鸡蛋全放在一个篮子里”。陈女士于是改变主意，拿了一套房子的钱投入了股市。
5年过去了，放在股市中的十几万元早已打了水漂所剩无几。而陈女士投资的产权式酒店不仅帮她了将近7万元的房租，同时房价也增值了快一倍。尝到甜头的她，一直在懊悔自己当初买房时没有更坚定点。
这几年，随着产权式酒店越来越多，陈女士再次萌发了投资的兴趣。“尽管楼市还处在调控期，房价可能暂时不稳定，但长远看来还是会向上。买产权式酒店总价低，每年有固定的，即使房价没有上涨，用不了几年租金也能帮你回本。”
不过，选择什么样的产品，她有自己的一套标准。
，楼盘所处的地段必须要有足够的人气，这样才有发展的潜力；第二，楼盘周边有产业或商业支撑，这样才能实现持续增值；第三，产权式酒店的承租方必须要有一定的品牌，有广泛的客源和良好的管理能力。
小张在汉口有两套房，都在后湖：一套110多平方米，一次性付款，买了五年，现在全家人正在里面居住；另一套97平方米，两年前按揭贷款购买，没装修正空置。
“90多平方米的那套房如果要拿来出租，先得花至少四五万元装修、买家具。而如果租出去了，每个月租金也只有1000多元，想收回装修成本都要两三年，何谈以租养房？”看到最近房地产调控政策频出，贷款利率提升，供房成本不断攀升，小张急了，“万一过段时间，再征起房产税来，那养房的负担岂不是更重？”
在小张看来，国家现在如此密集地出台房地产打压政策，调控决心显而易见。即便市场需求依然强劲，商品房价格短期内也不会上涨。与其被动地看着月供不断攀升，不如卖了房，另辟新的投资途径。
小张的那套90多平方米的房子是2008年买的，当时才4000多元/平方米。现在二手房已经卖到6000多元/平方米。小张说，只要能卖到62万元以上，他就准备脱手了，拿着房款去买个商铺。“商铺现在首付也是五成，而的幅度却比住宅大很多。如果选对了，用不了几年就能回本。”
不过，如何选商铺，却是一门学问。上海中原商铺部高级总监陶翃提醒市民，商业地产投资思路与住宅项目完全不同，投资回报周期、市场交易税费、资金投入量都有不同程度的差异，需要一定的培育期。
“从投资回报来看，一般成熟的商业项目投资在5%—8%，预计10—20年才能收回成本，一般年幅度在10%左右。对于习惯于购入住宅物业2—3年后增值就能超过50%的投资者来说，投资前须有资金和心理上的多重准备。一般来说，由于交易税费较高，很少有投资者在购入2—3年后就转手卖出。”
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