[摘要] 10月份各地出台了限购限贷等一系列房地产政策，对市场成交量产生了直接影响。券商人士认为，加息和地产政策对交易量产生了明显打压效果，四季度的销售面临较为严峻的局面，而税收政策尚未落地，更加大了政策影响的不确定性。
10月份各地出台了限购限贷等一系列房地产政策，对市场成交量产生了直接影响。券商人士认为，加息和地产政策对交易量产生了明显打压效果，四季度的销售面临较为严峻的局面，而税收政策尚未落地，更加大了政策影响的不确定性。
成交量出现下滑
由于9月底出台的二次调控政策，不少城市的成交量在10月份出现了下滑，市场对于未来销量并不乐观。
中邮证券研究员邵明慧指出，10月份政策集中释放给11月份留出了一定的喘息空间，因此就政策环境而言，11月份会好于10月。从基本面来看，房地产市场运行情况依然良好，尤其是土地购置方面，增速依然维持在高位。然而需要注意的是，销售受调控和加息政策影响则存在较大不确定性，目前来看各地销售量环比均有不同程度下滑，未来随着政策的深入执行，对销量情况不能过于乐观。对于前三季度销售业绩不理想的房企来说，意味着四季度压力很大。
民族证券研究员崔娟指出，四季度房地产成交量增速下降是大概率事件。如果说限购令主要遏制的是房地产投资需求，则首套房贷利率上调将影响刚性需求的释放速度，二者效果叠加将明显遏制下一阶段房地产市场需求。预计在调控政策进一步发力的情况下，四季度房地产成交情况不会很好。
国金证券分析师曹旭特认为，由于对未来预期不确定性上升，开发商目前普遍推迟了开盘节奏。行业政策预期短期仍挥之不去，因为开发商有一定控制供给释放节奏的能力，以防止价格在短期出现明显调整，所以房价的实质性回调和调控效果的巩固需要一段周期来观察。
广发证券研究员胡鸿表示，国房景气指数持续回落，房地产行业的供需数据显示房价涨幅开始收窄，房地产施工面积、新开工面积、土地购置面积等供应先行指标进一步回升，销售面积增速进一步回落，资金面将面临压力。
政策尚未出清
尽管10月份各地方接连出台各项地产调控政策，同时央行加息也对地产业产生了直接影响，不过业内人士表示，税收等房地产政策尚未落地，未来政策影响仍有较大不确定性。
投资顾问公司莫尼塔的研究员王沛指出，从过去经验来看，房贷紧缩调控政策对房地产的影响，往往是短期行为。通过加息来“锁定”流动性的办法对房地产的作用也仅在短期。限购政策是在为房产税的出台争取时间，一旦房产税时机成熟，限购将会放开，代替的是对房产保有环节的紧密调控，增加投机成本，抑制投资性需求。
王沛预计，根据目前的形势，房产税的“成熟时机”，将可能会是明年上半年。
上海证券曾小勇认为，从限购、加息以及未出台的税收等其他调控措施上看，政策层对房地产是消费品而不是投资品属性的定位逐步清晰，整个房价在长周期内的平稳或逐步回落将是主基调。
中信证券分析师陈聪则直言，考验行业生命力的时候已经到来。未来一旦税收政策落地，对行业的关注点都会转移到政策的影响力上来。
上海某中小房地产开发商杨希(化名)11月1日向中国证券报记者表示，此政策对房地产开发商的销售影响确实很大，而且是对开发商资金回笼的“致命打击”。他表示，就目前而言，开发商不会轻易降低房价，但是会以打折等优惠方式来吸引消费者。
杨希认为，房价降低与否主要还是取决于大型房地产开发商。他表示，虽然目前严厉的房贷政策会影响部分潜在的意向型客户，但是真正的刚性需求并不会受到太大影响。因此，大部分开发商还是会选择“硬扛”。
杨希表示，目前，很多开发商已不敢轻易拿地或放缓拿地进度，尤其是中小房地产开发商。究其原因，一方面是销售量下降导致资金链紧张；另一方面是目前中小开发商从银行获得开发贷几乎是“不可完成的任务”。“商业银行还是怕承担风险，偏向于放款给有央企背景的开发商。”杨希表示。
但是，另有多位开发商表示，明年一有机会还会积极拿地，因为还是看好房地产市场的长期前景。
国内某大型房地产开发商相关人士透露，新政策使该开发商近几日在北京地区的销售成交额直降30%至40%。“影响确实不小，但是目前我们的现金流还是没有任何问题的，短期内是不可能降价的。”
北京房地产中介机构我爱我家的邓小姐表示：“贷款利率一提，这两天买房的客户明显都犹豫了不少。”她表示，按照目前的规定，中介公司经手的首套房交易合同，都要求房贷首付至少30%，且利率优惠为8.5折。“现在没有7折了，我们刚刚接到通知，银监会要求所有商业银行的首套房贷利率一律为8.5折，不可能有更多优惠了。”她说，以前如果首付比例高，房贷利率还可以和银行“商量”，但是现在几乎不可能了。
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