[摘要] 货币政策的进一步收缩，使得房企对于明年融资状况越发揪心。12月11日在复旦大学举行的“后新政时代的中国房地产市场”高峰论坛上，中国农业银行上海市分行副行长张立林善意地提醒了房企代表，从现在开始要注意合规性。“我这个话是善意的，但是你听了不吃亏。”
（来源：新闻晚报）货币政策的进一步收缩，使得房企对于明年融资状况越发揪心。12月11日在复旦大学举行的“后新政时代的中国房地产市场”高峰论坛上，中国农业银行上海市分行副行长张立林善意地提醒了房企代表，从现在开始要注意合规性。“我这个话是善意的，但是你听了不吃亏。”业内人士猜测，此番言论预示着多个部委联手对于房企“名单式”的管理，明年将有可能更加严格化。而在项目开发中，面对自有资金比例的节节攀升，部分开发商已经开始谋求改变，欲做房地产PE。
银行高管劝房企要合规
一直以来，以房地产信贷资产为主要的资产配置在金融机构当中，占据了极大的组成部分。而随着中央对楼市的调控加压，央行今年以来六次上调存款准备金率，银行积极介入社会保障房的建设，似乎预示着银行业对于贷款结构已经发生调整。 “增量资源有限的情况下我的结构调整意味着什么，这是大家要思考的。 ”张立林如是说。
张立林在谈及关于当前房地产当中的金融政策贯彻问题时坦言，银行业将毫不犹豫地积极落实中央的金融房地产政策。特别是在高房价地区，要平衡好银行的发展，房地产企业的发展和个人居住性消费金融需求之间的问题。
他透露，银行会积极介入社会保障房的建设，同时会积极支持消费性需求的房地产个人消费信贷。而对于房地产企业，张立林表示，银行业会积极支持符合政策性发展的以及符合银监合规性要求管理的房地产企业。他指出，目前银行业非常关注房地产行业以及房地产企业本身可能隐藏的系统性问题。他也提醒房地产企业现在开始要注意合规性，并提醒注意金融行业对房地产企业本身判断标准的变化。 “我提醒大家我们对现金流的认识，你不要说有那么大的项目，有那么多的房子，如果你一旦没有现金流，你作为高杠杆型企业，估计会面临极大的困难。 ”
但是房企在明年融资仍有突破点可循。张立林表示，目前银行业非常关注房地产行业企业当中裂变所带来的企业并购的新型需求，这对整合好的企业来讲有极大的发展机遇。
其实4月份房地产调控新政出台后，包括国土资源部、住房建设部、银监会在内的多部委，正酝酿并推出联动措施，有效调控房地产领域风险，其中，最引人注意的措施便是“名单式”管理。而银监会已经向各家商业银行发布了关于房企的各种资信信息的名单。对于张立林的善意提醒，同为本次论坛嘉宾的上海某研究院综合研究部部长杨红旭表示，此次银行高管的放风，言外之意是违规企业难以贷款，估计黑名单制将会严格化。
开发商想“玩别人的钱”
随着银行贷款的收紧，开发商们融资也开始谋求改变。
“现在房地产在做自营的同时，应该学券商做做资产管理，现在券商自营控制得很好，拼命地做资产管理，资产管理是玩大家的钱，玩别人的钱，你玩别人的钱可以收管理费，如果赚了钱还可以提成，亏也亏不到你的钱，名誉受点儿影响，所以以后房地产也应该搞房地产基金。 ”上海城投控股(600649)股份有限公司总裁安红军在论坛上提出了这个观点。
安红军表示，虽然房地产的长期趋势向好，但是未来房地产业的增长方式会发生比较大的变化。首先是房地产行业的金融度将得以进一步提升。其次是依靠宽松的货币政策，通货膨胀的预期和土地带来的房地产暴利的机会将逐渐减少，房地产业赚快钱会越来越难，房地产业的利润率会逐步趋向我国产业的平均利润率。
随着全世界低碳环保绿色理念的不断深入，房地产开发与新技术、新能源、新材料和新兴产业的关联度越来越大。在安红军看来，房地产企业向上下游产业链延伸提供了机遇。所以房地产应该向的PE学习，立足终端客户的需求，通过股权投资的方式，拓展新兴业务，打通和延伸产业链，不失为一条值得探索的创新转型之路。
“房地产这个行业跟它配套的行业是非常多的，如果是在整个产业链上进行投资的话，我觉得可以分散风险，第二还可以获取更大的。”安红军如是说。他向记者透露，城投控股最近正在跟美国的房地产基金进行合作。 “现在做PE的话，就是在环保和房地产的产业链的上下游去选一些好的项目去投，现在我们的优势比普通的PE优势非常明显，这个也是值得房地产企业学习的地方。”对于构思中未来的基金主要投向安红军也已经有所准备。
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中山楼市一周热点楼盘10(2010.12.03-12.09)
（来源：中国经济时报） 人民大学经济学院、社科院以及个别投行等机构预期房价下跌20%是不可期的，当前，国际经济形势纷繁复杂，中国房地产利益博弈难以平衡，调控政策没有稳定预期，故作者判断，即使出现房地产价格下跌，其降幅也不会超过10%。
近年来，房地产价格一直是广大民众、新闻媒体、社会各界乃至中央及各级地方政府最为关注的热点问题之一。房价不仅关系到民众的生活，更对社会经济产生着深远的影响。当前，在房地产调控政策频频出台，期望房地产价格趋于稳定，能很好满足民众住房需求的情况下，未来房价的走势如何，成为一个颇受各界关心的焦点问题。
近日，屡有机构对未来房地产价格的走势进行预测，其中不乏专业机构用非常专业的模型手段来预测房地产价格，比如11月20日，中国人民大学经济学院发布《中国宏观经济分析与预测报告》预测：由于房地产调控和货币政策调整，2011年上半年房地产行业资金链将出现严重问题，从而引发房地产市场全面调整时期的到来，届时不仅房地产投资增速将出现大幅下滑，同时在部分房地产企业抛售的压力下，房地产价格会出现接近20%的下滑，并预计2011年3月、4月份将是楼市拐点出现时期。该降幅是模型测算得出的，其模型涵盖了中国70个大中城市，因此，“接近20%降幅”是对我国70个大中城市未来房价走势的判断。
此外，还有投行机构也有类似的预测，11月1日，投资银行高盛高华证券预计，中国未来12个月房价将较当前水平下跌20%。
几个颇有影响力的机构不约而同地预测出中国房价在未来的一年内将会下降20%的结论，那么，中国的房地产价格未来走势到底会怎样？20%的降幅是否可期？
笔者综合分析了房地产市场所处的背景与现状，在掌握相关数据的基础上，得出结论认为中国房地产价格(70个大中城市)未来下跌20%是不可期的，并且判断，即使出现房地产价格下跌，其降幅也不会超过10%。理由如下：
，短期内中国货币政策还很难进入明显紧缩的状态。
虽然近期以来，中国农产品、资源类产品等带动物价持续上涨，通货膨胀有明显增长之势，但是中国经济还没有进入惯性高速增长状态，通货膨胀不会大幅度走高，中国的货币政策也不会很快从适度宽松转为紧缩性货币政策，将会进入稳健状态，因此，不太可能大幅度提高利率，货币不会出现严重吃紧状态，货币政策对房地产市场的打击作用是有限的。
第二，由于通货膨胀走高，房价不涨也意味着其价格下降。
当前，由于美国量化宽松的货币政策，通过国际热钱和大宗商品价格传导到国内，加剧了中国通货膨胀，人们纷纷寻求保值避险产品，在目前中国投资产品匮乏，投资渠道狭窄的情况下，房地产成为保值增值的理想产品之一。从某种意义上说，房地产市场与股票市场一样，也是个用时间交换空间的过程，在整体经济增长大环境下，随着通货膨胀上升，房地产价格即使不涨也意味着其下跌。因此，期冀房价较大幅度下降是不现实的。
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第三，人们收入的逐步增长，被推迟的需求可能将逐步释放。
近些年，我国人均可支配收入增长一直在8%—10%之间，收入的不断增长必然要求生活质量的不断改善，特别是住房条件的改善。因此，对住房需求会不断增加。近期以来，由于调控政策频出，使人们产生一定的观望情绪，许多人推迟了住房的购买，如果预期对房地产市场的利空政策即将出尽，那么积累或者被推迟的需求很可能在未来的一段时间内逐步释放，这就意味着房屋销售量不会出现大幅度下降，于是，房地产价格大幅度下降的基础也不存在。
第四，改善性商品房供给量未来难以有较大幅度的提高。
2010年房地产调控政策强调，未来保障性住房、棚户区改造和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%，并优先保证供应。这表明调控政策注重对未来基本住房需求的保障，因而，未来条件较好、面积相对较大、高档次的商品房供应将会减少，但需求不一定会减少，在这种条件下，其价格将不会有较大幅度下降的空间，有可能维持现状或者不排除价格存在上涨的可能。
第五，在人民币预期下，房地产仍然是热钱良好的投资对象。
人民币汇率上升，导致更多热钱流入中国，房地产是颇受青睐的主要投资项目，在各方资金的簇拥下，无论真实性住房需求还是投资性需求都将呈现刚性，导致房地产降价的几率很低。特别是美国之前刚宣布的第二轮量化宽松政策，将会导致更多的热钱流入新兴国家，中国将是首当其冲的目的地，房地产预期的压力仍然较大。价格较大幅下跌也不会有较多预期。
除此之外，即使在中国与世界经济都处于恶化状态的2008年—2009年国际金融危机期间，中国房地产价格的降幅仍然没有超过5%，而且，那时许多人的收入不但没有增加，还大幅减少，富翁的财富也是急剧缩水，在那种极端情况下，中国房地产市场仍处于相对良好状态。那么，当今在中国经济逐步走向上升周期中，在各方经济预期良好、投资不断增加的条件下，在没有任何的制度变化和根本改革的情形中，仅仅因为房地产调控政策的原因，就导致房地产价格下降20%，这种期待是完全不现实的。
综合以上分析，近一两年之内，在调控政策的持续作用下，有中央政府稳定市场的坚强决心，中国房地产价格下跌幅度也不会超过10%。
笔者不否认经济模型的力量，但是经济模型的模拟力毕竟是有限的，在面对纷繁复杂的国际国内经济形势下，在中国房地产市场各方利益争相博弈的复杂社会背景下，在调控政策还没有形成稳定预期的前提下，再完善的经济模型模拟现实都是苍白无力而难以准确预测的。我们期望中国房地产市场能够稳定发展，期待房地产价格不要再大幅度攀升，期望广大民众能够安居乐业，住有所居，这也是调控政策的目标之所在，但是正如住建部近日所指出的，调控还存在许多难点。在现今的社会经济背景条件下，要达到我们良好的预期目标还需要各方做出更多坚持不懈的努力。
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