世联新评：算算2011年保障房建设的经济账

房天下  作者：世联地产市场研究部  2011-01-19 09:49

[摘要] 2010年11月23日，住建部向各地方政府发出《关于报送城镇保障性安居工程任务的通知》（建保规函[2010]30号）要求：2011年计划安排建设保障性住房和各类棚户区改造住房1000万套。

2010年11月23日，住建部向各地方政府发出《关于报送城镇保障性安居工程任务的通知》（建保规函[2010]30号）要求：2011年计划安排建设保障性住房和各类棚户区改造住房1000万套。这相对于2010年的580万套已增加了72.4%，这对于城市中低收入家庭而言，无疑是一个天大的利好，住房梦将再一次回到期盼之中来。近日，据住房和城乡建设部估算，今年1000万套保障房的建设资金将突破1.3万亿元，这笔投资可不小，不禁要问：这些钱如何凑，是否一定需要这么多钱？

问题1：这些钱如何凑？据2010年保障房的建设资金来源来看，可以明确的来源有三个：一是土地出让金的10%，二是中央财政的划拨，三是28个试点城市的公积金贷款支持。据了解，2010年土地出让金收入是2.7万亿，按10%计，可以为保障房建设提供2700亿的建设资金；2010年中央财政划拨的保障房建设资金已下达792亿（截止2010年8月），约占2010年保障房投资的10%，按此推算，2011年中央财政划拨款或将达到1300亿左右；去年已批准了28个城市作为公积金贷款投资保障房建设的试点，为这些城市提供了493亿的建设资金，今年按70%的增量计算，28个城市的公积金贷款约可提供838亿。上述三项合计为4838亿，距离1.3万亿还缺8162亿，虽然有部分城市已承诺把土地出让金的20%投入保障房建设，但按此推算仍然缺口5462亿。这剩下的钱难道都由地方政府补足？

问题2：是否需要这么多钱？既然有缺口，就不由得这么想，我们不妨来算算。1000万套需要投资1.3万亿，则意味着平均每套保障房需要13万的投资。13万在一线城市及部分二线城市或许连首付都不够，但在中西部的一些二线城市就不同，及众多三四线城市全款买个小房估计都不成问题。另据国家有关政策规定，经济适用房的单套面积应控制在60平方米左右，廉租房应控制在50平方米以内，保障房中以廉租房建设为主。据此，2011年保障房若按单套面积60平方米计，则保障房单套投资额高达2166.67元/平方米。保障房没有土地成本，税费方面又有诸多优惠，这个投资水平是否合适，还需要与住房的社会平均建安成本作比较。若与众多县城的商品房价格（含土地成本）相比，就高了。

经过上述分析，世联研究认为，保障房在加强建设力度以弥补多年来的民生欠帐外，更要加强制度建设，以保证保障房建设与分配的公平公正，以切实减低中低收入群体的居住成本。