[摘要] 2014年以来，不少城市房地产市场成交冷淡，价格下滑，观望情绪严重，业内认为2014年我国楼市面临的风险因素不断增多，下行压力逐渐显现。
2014年以来，不少城市房地产市场成交冷淡，价格下滑，观望情绪严重，业内认为2014年我国楼市面临的风险因素不断增多，下行压力逐渐显现。与此同时，出现了两种截然相反的观点：一些人认为目前的状态不过是过去10年中“短期停滞—强烈反弹”的又一次重演；而不少普通老百姓则更愿意相信甚至期待着第二种可能：楼市“崩盘”，房价马上就会“大跳水”。就此，光明网记者采访了中国住房制度研究会特聘专家、武汉大学社会学系教授周运清，以下是访谈实录。
房价大幅跳水不存在也不会发生
目前来讲，不存在也不会发生房价大幅跳水的情况。如果房价大幅跳水，会引发相关产业的连锁反应，造成经济秩序的混乱。但现在很大程度上，经济要保增长，如果房价大跌，保增长就会出问题。所以房价是整个经济发展一盘棋中非常重要的一个棋子，它不是按照纯经济学的规律发展，正如很早之前就有人讲，根据经济学规律我们的房价会出现拐点，但从未出现。我不否认有些城市房价存在泡沫，但决不能说所有的房价都存在泡沫。
经济和政治、社会相互联系。从经济角度来讲，当前，与房价相关的各种建设成本都在上涨，所以房价上涨很正常，只是不能暴涨，所以调控是必须的，而且要制度化，就是要用制度方式防止房价暴涨，使得住房价格适合市场规律。此外，现在房产商拿地的成本也较高，所以不论是房产商还是市场都没有大幅降价的意愿，房子不同于一般的商品，不是房子有空置就一定会降价甩卖。
从社会的角度来讲，房价也不能大跌。房价的相对稳定是社会稳定的主要基础，当前，出现了同一楼盘降价后，花了高价钱买房的老户主不满意，甚至去打砸售楼处的情况，就是因为在他们看来，房价的下降没有合适的理由，触犯了他们的权利。所以房价不能大涨大跌也是社会稳定的需要，因此，即使在有泡沫存在的地方，社会稳定也需要房价平稳增长，适当回归理性是可以的，但决不能暴涨暴跌。
限购松绑不意味着政府“救市”
前几年对房价控购是合理且有效的。在中国，推高房价的力量，是掌握着大量可支配可投资基金的那些人。部分富人占据了社会可投资基金的50%以上，如果说总体可投资基金是90万，他们占有近50万。这个力量是非常强大的，它集中在哪里，哪里的价格就会暴涨。所以，过去几年控制房价有效主要是控制住了这一点。至于普通老百姓，他们有余钱的话，一般会存着养老、看病、子女教育等，不会把所有的钱都拿去买房投资。
最近出现的限购松绑不能认为是政府“救市”。政府稍微拿点政策出来，就被认为是“救市”，其实政府在这方面是不会想那么多的。反而是因为在现实中，有些中层收入的人，家里确实想买房或者换好一点的房，可是，按照过去的控购政策，又不能买；再比如说，有些县级的和乡镇的老百姓希望在省级、地级的城市买更好的房子，可现在有一些条件控制的，他也买不了，所以这些问题的存在才是政府在各方面可允许的情况下，适当放松一些限制政策的原因所在。
此外，政策太死板本来就是不可取的，所以控购政策是要不断研究和变化发展的，对什么人，什么资本应该严格控购，像前面讲的掌握着大量热钱的那些人，就要事前审查，通过审查，确实不能让再买了。但是像上面讲的这些确实有实际需求的，就得另作考虑。所以说这是政策方面要研究的问题，怎么使控购更加合理，该放的放，该控的控，不要一刀切。
过去我们有些限购政策“一刀切”是可以理解的，因为不可能等一项政策完全研究好了再来做，如果研究几年，房价飞涨起来再调控就来不及了。当前的问题是，我们在控购的状态下，研究没跟上去，总以为一个政策就好的不得了。但事实上，政策本身还是有缺陷的，所以继续研究和完善政策，才是正确的。比如说，有一些地方的商会会组织一些人去投资，他们到北京，北京的房价就会涨，到西边，西边的涨，到东边，东边的涨，他把大量的热钱往某个地区送过去，一下子就把房价抬起来了。所以对这些具体情况，政策必须具体细化。现在政府政策松绑只是根据现实具体情况的有益探索，不能定性为“救市”。再加上现在不再强调GDP，政府依靠土地财政收入的时代已经过去了，所以政府没必要比房产商着急，更不必去制定所谓的救市政策。
房价大跳水对国家和社会有害
如果房价大跳水，其他与房产相关的行业，乃至国家的整体经济运行都会出问题。举例来说，过去100m2的房子，产后装修，过去花三万块钱装起来就很像样子，现在中等偏上的，没有十万是不行的。那现在，万一房价一下子大幅下降，建筑材料、装修材料还是那么高，那谁还会去买你的材料，没有人会买的。没人买，就得降价，一降价有的企业就要关闭，导致工人失业。这就意味着在其他方面的价格包括劳动力成本都在上涨的情况下，如果房价大跳水的话，那其他行业还能维持么？如果不能维持，拿装修工人，搬运工人，刷墙工人等一批与房产相关的劳动者到时候职业都保不住了，受伤的还是老百姓。
所以说经济在一定程度上，不管发展到什么程度，始终要相对稳定运行的，如果有问题就要想办法研究和解决问题，促使其趋于稳定，比如适当降价使其合乎理性。中国这样一个国家，不能发生大起大落，任何一个行业大起大落，而且会影响其他行业的话，那一定是对社会、对国家、对工人都有害的。
在现有金融体制下房地产崩盘现象难发生，中国房产不会重复美国老路
中国房地产崩盘现象是很难出现的，假设万一出现，也和美国走过的路子不完全一样。美国崩盘是因为次贷危机，是买不起房子的人却买了房，中国不一样，中国的银行是国家银行，房地产的价格和房地产的发展问题主要受两大因素制约，一个是银行贷款，一个是税收。这两个东西是可以控价格和控速度的。如果更严重的讲，我不贷款给你，你还搞的成吗？如果说价格太高了，我把税收提起来，那你还有那么多钱赚吗？所以说我们国家在经济管控能力这方面还是比较强的，这也是市场经济一种非常重要的操作方式。
市场经济不是西方在工业化发展时期依靠市场的经济，工业化的发展要通过市场方式，但这个市场方式根据不同国情，有不同的模式，中国这个模式是很有效的。不能简单的以西方的经济观点来看待中国的这种现象，所以说，原则上在中国现有的金融体制和相关的制度下，不可能发生次贷危机的，这种崩盘现象或者是住房价格的拐点现象是很难发生的。
住房问题找政府，住房价格找市场
现在国家经济要保增长，因此整个经济秩序非常重要，相对稳定是发展的前提。所以房价不能也不会成为大问题，国家只要抓住公租房建设、廉租房建设，棚户区改造，尽可能把政策倾斜，解决老百姓的住房问题，大问题是不会有的。
房价和住房是两个问题，住房是政策问题，房价是市场问题，不能混淆。住房问题不是通过市场解决的，老百姓的住房要靠政府和政策来解决，为什么现在要建设保障房、公租房建设，且大力推进棚户区改造呢？就是为了解决这个问题。住房问题找政府，住房价格找市场。以武汉为例，即使房价降到每平米2000元，还是有一半人买不起。所以，如果住房问题推给市场，这个问题就大的不得了。
现在棚户区、拆迁等极少数历史遗留问题确实存在，再加上新时期出现了新的住房问题，包括农民工进城后的住房问题、高校毕业的青年人在城里的住房问题，所以现在的重中之重是要研究这些新问题，哪些通过市场解决，哪些通过政府解决。这些新问题与过去的住房问题不同，不是政府或者市场单一方就能解决。但我们目前在这方面的研究很薄弱。面对问题就只会喊问题大，但问题大在哪里，要说清。
全新的住房问题怎么解决，基本方法就是公租房等保障房的建设。我国2006年开始推进保障房建设，廉租房、公租房速度发展很快，很多时候下的都是死命令，力度不能说不大，但有些地方政府确实没钱，地方财政原则上三分之二的都用于公共服务，再拿钱出来确实有难处，所以容易在土地上下功夫。当前，我们把土地拿出来建保障房，政府还是下了功夫的，但是不均衡，有的地方快、有的地方慢，有的重视，有的没那么重视。所以，最要紧的是每个城市根据自己的发展和人口的特性拿出这方面的计划来，确保人民定有所居，安居乐业。
住房货币化一刀切政策失误，不能将住房问题全推给市场
现在人们之所以觉得住房问题大的不得了，与03年住房问题货币化一刀切不无关系。1998年，中国启动商品房市场化改革。从那时起，延续了近半个世纪的福利分房制度寿终正寝，开始向住房分配货币化过渡，市场化的“商品房”成为了城市住房建设的主题词。2003年前后，中国把合作建房、单位建房、合资建房等通通取消，把住房问题一下子推给了市场，希望通过市场来解决老百姓的住房问题，这是一个大失误。事实上，什么时候住房都不能推给市场，世界上也没有几个国家完全通过市场来解决住房问题。中国这样有着贫穷落后底子的大国，怎么可能通过市场来解决问题？此外，即使想通过市场解决住房问题，也只是解决城市的，那农村呢？
在住房问题市场化之前，人们并没有特别看重房子，如果能买到单位的房子当然很自豪，买不到租房住也挺好。我从1984年开始跟踪、参与相关政策研究，那个时候的住房才真叫问题，很多家没房子，四五口之家只能租个十几平米的房子，现在这样的缺房户、无房户还有多少呢？但是在住房问题市场化以后，由于国家对住房采取了货币化一刀切的改革方式，不是每个人都能买得起房子，房子渐渐变成社会财富和身份的象征，变成一种面子。
货币化一刀切后，政府在这个问题上还有误区，直到现在还没转变观念。政府希望老百姓通过市场解决住房问题，这是不可能的，所以政府必须要转弯。可到现在为止，我们的政府和相关部门谁承认过住房改革错误、谁承认过货币化一刀切错误？没人出来担责任。
事实上，解决住房问题很多民间组织和社会方式都可以参与。以城中村改造为例，可以把原本准备还建8层的改建成16层，用股份制方式建成公租房，让城中村的老百姓持有股份，共同出租、集体经营。政府应该发动社会力量共同解决这个问题，比如过去的合租建房就是个非常好的方式，集资建房只要管理得当也没什么问题，现在的自主性商品房就可以算作是这方面的有益探索，政府要在这个方面下大力气才是。
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