[摘要] 《首席看市》是央视财经频道《交易时间》栏目新近推出的一档高端财经访谈节目，每周一至周五上午九点三十分在央视财经频道播出。
《首席看市》是央视财经频道《交易时间》栏目新近推出的一档高端财经访谈节目，每周一至周五上午九点三十分在央视财经频道播出。节目邀请国内外知名投行、金融机构、研究机构的首席经济学家和著名学者进入演播室，针对国内外财经、金融以及产业领域的热点问题和政策动向进行深入解读，为投资者决策提供权威参考。
主持人：中信证券(11.50,0.00, 0.00%)上周是召开了2014年的中信策略会，在中信策略会上认为当前中国房地产市场大潮正在退去，今天的首席看市我们请来了中信证券首席经济学家诸建芳博士，重点对房地产，房地产对宏观经济的影响做进一步地解读。在这个报告里面对于地产所提到了后地产时代，是确认了房地产经济已经发生了转折这样的一个判断，而且是真衰，是吧？不是像以前，每次说到时候都说是假衰，那么做出这个判断，基于哪些方面的考虑？
诸建芳：过去从1998年开始到2013年，这15年当中，中国的地产实际上是发展非常繁荣的一个时期，那么对经济的一个概率，实际上起到一种主导的一种拉动，那么现在开始，我之前也经过一些职能的调整，那么那个调整实际上跟现在比较，我觉得有几方面可以讲，个就是它的供需的格局会有一个很大的变化，过去这一个房地产供不应求的格局下进行的调整，而且调整时间都比较短，一般都不超过一年才开始有一个恢复，那么这次的话，我们认为从基本供需格局来看，我们有这样一个评估，房地产的供应与需求，在双方到2015年可能会达到一个平衡点，会进入一个供不应求的状态，变成一个供大于求这样一种格局，不是我们觉得，这次的经济点是不一样的。
第二点我们觉得从地产的，地产商的行为也可以做一些调整，一个是杠杆方面不断地降下来，这个领域的并购实际上是快速的，另外我们觉得政府对其政策方面，就从行政的限购到资金方面，从影子银行还有其他方面，提高对从业资金方面的一个规范，实际上这些因素都对它产生一些影响。
另外，客观上来说也使得寻租的一种现象趋于一个，逐步得到一个清晰，那么这些因素跟过去来比较是这样，虽然我们从投资需求来看，现在住房，投资性的需求实际上都是逐步逐步在衰减，所以放松限购的话，还会产生过去那种效果，就需求迅速地出来，所以我们基于这些考虑的话，房地产情况就发生一个变化，那么也就是经济当中的，对经济的拉动，过去房地产带动经济的一种力量或者作用可能会有所。
房地产市场供需平衡点临近
主持人：原来这个地产对于中国老百姓来讲，个是住的需求，消费需求是吧？我要买房子住，另外一个是投资需求，因为可以增值，未来来说这两个需求，你觉得投资需求可能很难去再显原来这个局面，消费需求的话，也会受到一定的影响。
诸建芳：对，投资性需求实际上会有明显的一个削弱，另外大家也预期到以后房子的一种涨价那些实际上，那种趋势带来的回报，可能大家的看法已经发生变化，那么居住需求这个可能还是持续，但从新因素来看，这种增速可能是在放缓，这个过程还会延续，但是它的速度的话，有一定的放缓，这是一个客观的一个因素。
另外从城市化之外，另外它的改善需求还有，但从空间来说跟过去比较，因为空间是逐步逐步在收窄的，所以我们现在有些中长期的因素来看的话，房地产的一个格局在变化，那么意味着房子又是给经济的一种带动作用在变化。我们认为过去15年房地产带动着经济或者引导着经济，可能这种状况可能逐步逐步退去。
经济增长动力将由消费唱主角
主持人：但这里头你有没有考虑到一个问题，就说中国房地产市场之所以出现这种变化，包括地价越来越高、房价越来越高，包括面粉比面包还贵这种情况出现，有一个核心绕不过去就是土地财政，如果说房地产市场像你刚才判断那样，走一个缓慢下行一个路径，而且可能会持续时间比较长，那么地方财政怎么办？受到的压力会怎么办？
诸建芳：确实是这样，从过去几年地方的土地财政对地方的财政收入支持，对地方基础设施那些建设，实际上依赖还是比较严重，从大的格局来看，地产时代或者说逐步逐步会退去，但是它在一个，转到后地产时代，实际上中间过度好的有个过程，相当于意味着土地财政这种状况可能逐步逐步要衰减，新的一些因素会替代它，那么现在可以看到的一个是由中央跟地方的事权、财权的重新划分，另外整体来看的话，地方我们现在是事权是比较多，财权相对来说是不足的，那么通过这种划分以后，地方可以减轻一些负担。
服务装备制造环保行业等将引领经济
主持人：那如果按照你这样判断的话，我们知道房地产对于中国经济来讲，它这个产业链链条极长的，从地开始到比如说盖房子用水泥、用钢铁，对吧？到你装修，到你最后买东西甚至还有一个非常长的产业，所以启动房地产的话，对于经济的刺激作用立竿见影，比较明显，如果说这个全面做了一个结构变化的话，那么未来推行经济再往上走的话，这个结构调整会调到哪个方向上去？
诸建芳：从目前趋势来看我们觉得会有，我们归纳了一下，大概有三个产业群可能会上升，它的景气程度，个就是整个服务业。这部分包括生产型服务，像消费型的一些服务，这个会有一个上升，景气程度会持续地一个提升。第二个就装备制造，因为中国经济无论从，就说从国家安全的角度也好或者从整个经济实质性转型也好，装备制造是一个物质基础，这部分我们觉得会持续地一个景气。第三个就是节能环保这个领域，从未来一阶段当中，大力度治理环境包括能源格局的重大调整，比如说核能、天然气这些能源格局的调整，会逐步替换房地产对经济的作用，成为一个引领经济的一个主导的力量。
主持人：但是这个真正能够起到主导作用，在经济结构里面，比如说在GDP的战略里面，起到决定性作用需要多长时间？
诸建芳：从时间来看，大体上从现在开始到2018年，从量的估计来看，到那个时候，大体上可以起到跟目前房地产整个产业链对经济的一个影响。
主持人：那也就说这四年我们还是一个痛苦转型的过程？
诸建芳：对，是有一个逐步的过程，这里边一个是要推，一个是要逐步成长，这两者之间有一个交替的关系，这中间，其实可以从整个经济来看，确实可能有一个下行的压力，因为短期来看，刚才提到的服务行业、装备制造、环保这些行业对经济的一个带动，对房地产产业链带动相对来说从量上面来说还是有一定差异。
宏观数据符合市场预期
主持人：很多证券市场的投资者关心相对短期的一些表现，比如说今天我们刚才CPI数据5月份的按，增长2.4%，PPI数据也都出来了。那么这两个数据本身，是不是也能够佐证，你对这两三年经济整个状况的变化？
诸建芳：对，这两个数据的话，还是符合市场大家预知的预期的，CPI上升2.5%，这里边的话，一个是去年形成的一个翘尾因素，这未来几个月，两三个月当中实际上是翘尾因素比较多，另外一个食品价格像猪肉价格优一定的回升，这个也带来影响，另外CPI的话，PPI还是处于一个负的一个通道当中，那么反映出来几个经济状况，个可以看出来，经济的，从总的需求来看或者经济增长来看相对比较弱的。总的需求不足的一个状况还是比较明显，经济有下行的压力存在。
另外第二个，从通胀本身来看，我们通胀本身今年可能不是一个问题，今年的主要问题可能是个增长的问题，因为经济如果过热的话，就说明经济增长的速度没有达到一定的合理的状态，那么会显示出，个迹象，会出现通缩的迹象，现在当然还不能整体上来说，也不能说现在已经进入通缩的状态，但是从风险来看，我们觉得更大的风险应该是个通缩，而不是通胀的一种风险。
主持人：也就一句话如果来总结的话，可能这两三年内，去房地产化，然后其他的产业群上来可能中国经济有两三年时间会横着走，没有太大的波动？
诸建芳：对，经济可能本身有一定的压力，但是我觉得政策调整以后，经济大体上从短期来看维持一个逐步走稳的一种状态，我觉得还是比较平和的，尤其今年。
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