国内国际经验表明，利率等金融政策的变化是房地产市场短期大幅波动的首要原因。《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》影响下，初步判断今年第四季度和明年的房地产市场仍将处在重大调整过程中，房地产金融政策必须把防范风险作为首要任务，在风险可控的情况下通过改革的方式逐步消化现有存量——
9月30日，央行和银监会联合下发了《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》，松绑二套房贷政策，同时对三套房贷政策进行调整。就具体的、短期的政策调整来看，核心规定有三：，首套房贷恢复了2008年10月定的利率低七折、2009年定的首付低三成的规定。第二，从“认房又认贷”变成了“只认贷”，即一个家庭有1套房并且还清房贷的，再买普通商品住房视同首套房贷。第三，在已取消或未实施“限购”措施的城市，拥有2套以上住房并已结清贷款的家庭，由金融机构具体确定付款比例和利率水平。10月8日~10日，包括招行、工行、农行、建行、中行等在内的各商业银行响应央行“认贷不认房”的政策，纷纷出台相关实施细则。
信贷政策适度放松不会造成“量价齐升”局面
这次政策调整选择在9月底，跟当前住房市场发展形势有关。1~9月份，房地产市场延续2013年第四季度以来的回落趋势，主要经济数据同比降幅进一步扩大，1~9月份房地产开发投资同比增长12.5%，比1~8月份回落0.7个百分点。商品房销售面积同比下降8.6%，降幅比1~8月份扩大0.3个百分点。 9月，70个大中城市的新建房屋销售价格指数，环比价格下降的城市有69个，持平的城市有1个。
9月30日新政出台后，对各城市房地产市场销售起到一定提振作用。中指研究院的监测数据表明，10月6日~12日和10月13日~19日这两周，41个监测城市累计成交面积回升明显，环比上周分别提高43%和20%，分别有33个和34个城市成交环比上涨。但如果看同比成交情况，累计成交面积同比分别下降28%和10%，同比下降城市分别有36个和24个。据此，基本可以判断今年的“金九银十”现象难以重现。
本次的住房信贷政策适度放松，不会形成以往几轮放松政策后造成的“量价齐升”尤其是价格快速上涨的局面，重要的原因是中国经济和房地产市场发展的背景和形势已经发生根本变化。前瞻地看，中国房地产市场和中国经济一样，都已经进入了一个新阶段，或者说“新常态”，所谓的新常态，就房地产市场而言，是说“供需总量基本平衡、区域结构差异扩大”。
2012年，国务院发展研究中心市场经济研究所的房地产课题组，对未来五到十年的房地产市场发展趋势作了研究，发现我国城镇居民户均住房套数到2012年已接近1。就是说，从2012年起，的房地产市场就进入了住房供需基本平衡的新阶段。当然，总量平衡的背后是结构和区域间的失衡，这是由房地产市场的区位特征决定的。总体看，北上广深等一线城市未来仍有相当的住房需求潜力需要释放，但更多的三、四线城市的住房相对过剩甚至严重过剩。这几年的住房市场演变历程正在逐步验证之前的研究结论。
未来房地产金融政策应注重防范风险
初步判断，2014年第四季度和明年的房地产市场仍将处在重大调整过程中。第四季度和明年的房地产金融政策，不能延续以往“稳增长”的托市作用，必须把防范风险作为首要任务，在风险可控的情况下通过改革的方式逐步消化现有存量。国内国际经验都表明，利率等金融政策的变化是房地产市场短期大幅波动的首要原因。日本、美国都是在持续低利率政策下催生了房地产泡沫，而在利率持续上升后又刺破房地产泡沫。
从我国房地产市场的波动情况看，利率等金融政策的变化也是造成房地产市场大幅波动的首要原因。
2004年以后贷款利率持续上升，2007年9月15日，五年期以上贷款基准利率提高到7.83%，达到1999年以来的高水平。2007年9月27日，决定对二套房实行1.1倍基准利率的政策，1.1倍利率和当时的优惠利率相比，相当于加息196个基点。利率政策的调整增大了购房人的负担，特别对改善型需求的抑制作用尤为明显。2007年第四季度，住宅销售面积增速开始回落，2008年房地产销售面积出现了住房制度改革以来的首次负增长，新建商品住宅销售均价较2007年下降了1.9%，是住房制度改革以来一次出现房价下降的情况。2008年第四季度，为应对国际金融危机，银行利率持续降低，2008年12月23日后一次降息后，五年期以上贷款基准利率只有5.94%，较2008年9月15日的利率水平下降了189个基点。
从2008年10月27日开始，中国人民银行决定对首套房实行0.7倍的优惠利率，对属于改善型的二套房也比照首套房实行优惠利率。按照2008年12月23日调整后的五年期以上贷款基准利率5.94%计算，七折后的利率只有4.16%，处于住房制度改革以来的低水平。实际利率的大幅下降显著降低了购房者的还款压力，在购房人每月还款金额不变的前提下，2008年末的利率下调并实现七折优惠利率，相当于将购房人的支付能力提高了25%。
2009年，新建商品住宅销售均价较2008年上涨25%，这也是1998年以来房价涨幅大的一年。可见，利率在短时间内的大幅降低是2009年房价暴涨的首要原因。由于利率大幅下降显著提高了购房人的支付能力，2009年商品房销售量较上年增长了43.6%，房地产开发企业资金状况明显好转，处于历史好水平，从而为2010年房地产投资的高增长奠定了基础。
但在中国房地产市场告别高速增长的“黄金期”，房地产投资量、竣工量和新开工量等各项重要指标的峰值已经到来的情况下，尤其要注重房地产泡沫的抑制和防范。国际经验表明，绝大多数经济体的房地产泡沫都是在供需结构达到平衡后爆发的。理由很简单，在房屋严重短缺的情况下不可能催生泡沫，因为有需求力量的支撑。只有在供需平衡时还依然在用各种手段刺激房价上涨时，才会出现泡沫，因为缺乏真实面的支撑了。
需要指出的是，尽管央行规定了首套基准利率七折、第二套和第三套在已还清贷款的前提下由各商业银行自行确定利率水平和首付比例，但商业银行面临的压力也在日趋增大。
利率市场化是今后金融制度改革的一项重要内容，在我国现在存货息差很大的情况下，利率市场化的含义就是要提高存款利率，目前银行存贷两头都太高，利润基本上来自利差，以后的趋势是随着利率市场化和我国金融体制进一步对外开放，存款利率会高，贷款利率会下降，这是竞争导致的，大家都要吸引吸收存款，对传统银行冲击比较大，结果是短期内开发商的资金链比较紧张，因为银行拿款成本高了，那么给开发商贷款成本也就高了。
另外，从现状看多数银行存货比接近70%，已逼近国家规定的75%上限。5年以上贷款基准利率是6.55%，七折就是4.58%。在银行普遍面临流动性紧张的前提下，跟其他贷款对象相比，房贷没有吸引力，银行不愿意发放长期的（二三十年）房贷。
（作者单位：国务院发展研究中心）
■专家学者说——
李稻葵（清华大学教授、经济学家）：为挽救宏观经济，在明年和后年，整个货币政策可能会作出定向调整，调整方式包括对首次购房和改善型购房者提供一定的金融支持。尽管限贷政策已在9月底退出市场，但这一轮房地产调整恐不像2008年末到2009年初那样，可以在几个月之内调整过来。
此轮的调整时间恐怕需要两年甚至更久。，城镇人口的基本住房需求已经得到了满足。目前我国城镇居民人均住房面积为34平方米，89%的家庭都有自己的住房，另有10%以上的家庭有两套房甚至更多。第二，从投资的角度看，随着理财产品的丰富，老百姓的兴奋点已经逐步从房地产投资转向金融投资。
秦虹（住建部政策研究中心主任）：房地产今后增速很难再保持两位数以上，今后增长速度将会逐年下降，2014年的房地产市场将分化非常明显，房地产不能够沿用过去传统的住宅开发模式，未来中国高速消费将会改变很多中小城市的区位价值，也会改变大家未来房地产市场的机遇，房地产应该抓住结构性机会。
任志强（前华远地产董事长）：房贷新政，真正目的并非“救房地产”，而是为了在调结构的关键阶段，让宏观经济更加平稳地过渡。从政策落实情况看，如果落实得不好，房地产将可能长期处于底部的走势，但是继续向下的可能性不太大。如果落实得好，就可能出现U形的回升。但由于整体市场库存量大，约需要9至10个月的时间来消化，因此回升的速度较为缓慢。（
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