[摘要] 2015年3月30日，接连两条利好政策公布，地产股涨停，购房者似乎看到了购房的春天。
2015年3月30日，接连两条利好政策公布，地产股涨停，购房者似乎看到了购房的春天。
政策核心信息，购房首付政策一览：
普通商贷：
首套：贷款低首付款比例为30%
二套（首套结清）：贷款低首付款比例为30%（930政策）
二套（首套未结清）：低首付款比例为不低于40%（330新政）
公积金贷款：
首套：贷款低首付款比例为20%（330新政）
二套（首套结清）：贷款低首付款比例为30%（330新政,930政策的补充）
二套（首套未结清）：政策未细化
营业税新政：
个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买2年及以上的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买2年及以上的普通住房对外销售的，免征营业税。
背景：
此次政策出台反映的并非经济利好，而是整个经济态势不容乐观的严峻情况，尤其在房地产及关联行业的下滑态势下，2015年GDP增速保7%的压力巨大！ 在此前提下，本次政策从首付款下手，可以说是从源头上改变了房地产的根基，其强度不言而喻。
PART 1一手购房门槛降低
本次新政降低了二套购房门槛，制约客户入市的资格问题已大大放松。首套公积金贷款低首付款比例为20%，释放了少部分刚需购房者的购买力，有助于刚需入市，同时本次政策出台补充了2014年“930”政策的细则，首套结清前提下的二套公积金贷款与商贷同步，实施低首付款比例30%，进一步解放了改善型需求；另外，普通商贷的二套首付比例降为40%，政策力度较大，比之前业内传的50%更低，降幅比预期的大，对购房者的心理冲击也较大，引发购房的欲望。
PART 2一手二手互动互惠
作为“配套”政策，本次除了对首付款有新的规定以外，对于征税年限的变动也是明显的，此次调整将征税期限由5年改为2年，将促进二手房交易的活跃，更多的真正的改善型购房者将换房入市，这将大大促进存货的流动，有利于改善型户型的成交。
PART 3购房者：机会稍纵即逝
一方面，首付比例降低，即使持有一套房产，购买二套的压力也已大大降低；另一方面，政策利好指向二手交易，所持有的物业出售成本低、出货回笼资金的空间大，换房对于购房者来说佳时点将是稍纵即逝。
PART 4开发商：经济下行，走货为主
政策的密集出台正反映了整个经济态势不容乐观，需要房地产来带动经济上扬，这说明政策出台重在拉动经济增长，对于开发商来说，看似是涨价的信号，实质是去货的大好机会。一方面，中山改善型户型存量居高不下，政策利好，大户型的以价换量正是时机；另一方面，随着改善户型需求增加，刚需户型成交将不容乐观，应在政策落实到地方之前抓紧机会迅速出货，才能降低二手交易以及改善户型成交的冲击。
PART 5公积金贷款额度竞争激烈
对于中山来说，购买公积金的普遍率较低，且购买的额度不高，影响相对较小；但是，该政策一旦实施，会增加对公积金的申请需求，而公积金额度较紧，额度申请竞争激烈，但是公积金首贷20%的比例吸引力较大，需抓紧机会争取申请。
PART 6低首付优惠将收紧
低首付优惠对于开发商来说大的作用是促进成交、帮助快速回收资金，而此次政策对于购房利好指向明确，更多的购房者将入市，开发商资金回笼不再是难题，这在一定程度上将促成更多的开发商收紧甚至取消低首付的优惠。
PART 7小额贷款受到压迫
政策出台降低购房者的购房成本，这无形中将减弱小额贷款工具的功能，现市场上小额贷款能申请额度一般较低，而目前仅公积金就能降低两成，小额贷款的作用已不大；另外，首付比例下调，购房者可支配资金增加，是否需要申请小额贷款也是个值得思考的问题。
附详细政策解读：
利好政策一：中国人民银行银监会发布《中国人民银行住房城乡建设部中国银行业监督管理委员会关于个人住房贷款政策有关问题的通知》。
一、继续做好住房金融服务工作，满足居民家庭改善性住房需求。鼓励银行业金融机构继续发放商业性个人住房贷款与住房公积金委托贷款的组合贷款，支持居民家庭购买普通自住房。对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房，低首付款比例调整为不低于40%，具体首付款比例和利率水平由银行业金融机构根据借款人的信用状况和还款能力等合理确定。
中原观点：对改善型户型的直接利好，由原来的首付比例不低于60%直接减为首付比例不得低于40%，20%成本的减少，按照100万元的购房总价，二套房首付即由60万元变为40万元，20万元成本减少，门槛降低，预计有不少意向购房者入市。相应开发商的资金得以回笼，针对刚需购房者的优惠政策如低首付有可能取消。
二、进一步发挥住房公积金对合理住房消费的支持作用。缴存职工家庭使用住房公积金委托贷款购买首套普通自住房，低首付款比例为20%；对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的缴存职工家庭，为改善居住条件再次申请住房公积金委托贷款购买普通自住房，低首付款比例为 30%。
中原观点：除了商业贷款，公积金贷款也相应有重大利好，且针对购房人群进一步扩大，力度更强。购买首套房首付减少一成；拥有1套且结清贷款，首付比例为30%，实质对“930”政策的首套房认定内容的细化，“930”政策：对拥有1套住房并已结清相 应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，银行业金融机 构执行首套房贷款政策。但中山市购买公积金的人群较少，相应对整体的房地产市场影响较少，相应开发商为了抢这有限的额度，竞争无形中加大。
三、加强政策指导，做好贯彻落实、监督和政策评估工作。人民银行、银监会各级派出机构要按照“因地施策，分类指导”的原则，做好与地方政府的沟通工作，加强对银行业金融机构执行差别化住房信贷政策情况的监督；在国家统一信贷政策基础上，指导银行业金融机构合理确定辖内商业性个人住房贷款低首付款比例和利率水平； 密切跟踪和评估住房信贷政策的执行情况和实施效果，有效防范风险，促进当地房地产市场平稳健康发展。
中原观点：“因地施策，分类指导”，不是一刀切，不同城市根据相应情况调整。
利好政策二：财务部税证司发布（关于调整个人住房转让营业税政策的通知）个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买2年以上（含2 年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征营业税。
中原观点：两利好政策双管齐下，无疑是改善户型的强心针。个人将普通住房对外销售，免征营业税起点由原来的 5年改为 2年，短期内将有促使部分购房者出售物业， 转而购买改善型户型。对于二手交易市场，该政策的利好在于盘活了存货市场，使得二手市场的交易空间扩大，而交易的成本将降低。（注：住宅小区建筑容积率在1.0）以下；单套建筑面积在140㎡以上；实际成交价格高于同级别土地住房平均交易价格1.2 倍。以上三点只要符合一个，即为非普通住宅。反之则为普通住宅。）
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