楼市宽松政策能否解决供需失衡

本报记者

王田田

3月30日傍晚，房地产市场同时迎来金融和财税两大领域的宽松政策。在金融领域，央行、住建部、银监会联合下发《关于个人住房贷款政策有关问题的通知》，对于已拥有1套住房且相应购房贷款未结清和已结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房，其低首付款比例分别调整为不低于40%和30%；在税收领域，财政部和国税总局联合发文《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》，将二手房销售营业税的豁免门槛从“新国八条”中上调到的5年回调到2年，调至2011年前的水平。

有关专业分析人士认为，此次地产政策宽松力度较大，超出市场预期的内容较多，在短期内有利于活化房地产信贷交易，提高楼市交易活跃度。但从长期而言，难以逆转其退出中国经济发展浪潮的历史趋势。若要真正使宽松政策落实到位，仍需要相关政策配套措施以及相关金融、财税服务的完善与支持。

大力度宽松政策效用有待商榷

早在2014年10月底，坊间就传说有业内人士及智囊机构向政府决策部门建议下调二手房转让营业税免征期限至2年。交通银行金融研究中心研究员夏丹在接受中国经济时报记者采访时表示，“两会”及《政府工作报告》对房地产的宽松定调，开启了新一轮政策放松预期。此次调整将前期的市场预期一并兑现，且跳过之前传言的二套房首付比例降至五成以及2009年曾实行的二手房营业税豁免期限为3年的规定，宽松幅度一步到位。

有关部门一齐发力，2015年季度房地产业面临怎样的境遇？

民生证券宏观研究员朱振鑫分析认为，在房贷利率有所下降的情形下，目前，房地产市场的销售问题主要在于“量”上偏紧。一线城市商品房销售继2014年第四季度短暂回温后再度掉头向下，楼市销量仍未企稳，库存量居高不下。在他看来，房地产市场反弹遥遥无期，严重拖累上下游产业链的发展，并且拖累地方政府的土地出让金收入，导致地方财政和债务压力加剧。

在此背景之下，这次释放的一系列宽松信号似乎直接对准改善性住房需求。

朱振鑫表示，由于人口老龄化这一不可逆转的趋势，对住房持有刚性需求的人口已经进入下行通道。

夏丹对本报记者谈到，下调二套房首付比例，将极大减轻居民家庭首付负担，提高当期购买力，将推动改善性需求入市。另一方面，财税部门的二手房转让税收调整则能释放出一批存量房源，有利于提升房屋流转速度，增进市场交易活跃度，同时也能在一定程度上缓解热销地区房屋供给紧张的局面。

朱振鑫则认为，除了住房公积金缴存职工家庭使用公积金委托贷款购买首套普通自住房的首付比例降至20%外，鼓励金融机构发放组合贷以及有房无贷和有房有贷家庭的二套房首付比例调整的政策，皆超出市场预期。但是，这些预期内外的政策只能缓解短期压力，难以对房地产业的长期发展奏效。他分析到，本轮房地产调整是短期信贷偏紧与房地产政策整体回归中性，高库存难以化解以及人口老龄化等长期因素共振的结果。接下来，金融机构配置房贷的意愿将系统性下降，房产在居民资产配置中的重要性也将没落。“中央2003年确立了将房地产作为支柱产业的思路。新思路是双轨制，政府负责保低端，其他的交给市场决定。”

房产政策仅宽松未免不够

作为曾经中国经济的重要推手，即便房地产业的发展应以市场之手进行指导，然而单凭其大体量的经济规模和对上下游产业链广泛的影响力，政府的决策也不得不将其纳入经济调整的思量范畴。那么，接下来，在政策层面政府需要做些什么来促进政策宽松进一步发挥效用呢？对于房产政策，市场将有怎样的预期呢？

夏丹在接受本报记者采访时提出，政策制定和监管层应对“改善性需求”进行确切定义。目前改善性需求的主要判别标准为：购房目的为“改善居住需求”，且再购入的第二套房屋为“普通商品住房”。这其中暗藏套也应为普通商品住房的含义，否则不应视作改善性需求，但目前政策并未对名下已有的一套住房性质加以明确细化，具体执行情况也参差不齐。二是各地应动态调整“普通商品住房”执行标准。普通住房标准调整工作应是每年需进行一次的常规工作，根据当地物价、房价水平等变化进行动态更新。“以上海（楼盘）为例，近一次普通住房标准调整为去年"9·30"后，而再往前一次调整还是在2012年3月，期间楼市已发生了较大变化，调整频率还有待提高。”她说。

朱振鑫表示，此次提出鼓励金融机构发放组合贷款，接下来有可能简化组合贷审批流程，加快审批速度。他预测，地产政策将会进一步松动，下一步或将对交易环节税费标准以及首套房信贷进行调整；北京（楼盘）、上海放开限购的可能性仍然较低。