三线城市报告:大同,资源城市窘境陷价低滞销

本报记者 汪晓东

相对于房企不遗余力的宣传，市民似乎更愿意看到实在的利好。3月30日，楼市新政出台，上海（楼盘）甚至出现人群连夜排队购房的现象。有媒体报道，上海融绿单日成交达到了4亿元，这个数据，问鼎上海房企单日成交额。

与一线城市瞬间积聚的火爆人气不同，三、四线资源城市的房地产市场却仍然徘徊在过度开发，供给过剩，总体风险持续加大的尴尬中。

有楼盘五成房屋空置

“尽管一些人认为近些年资源城市房地产搞得是多了一些，但其实并不像外界说的那么严重。然而，因资源而兴的城市，正经历前所未有的困境，目前他们面临的依然是，如何拉动商品房销售以减轻企业资金周转压力，防止资金链断裂避免楼市崩盘。”社会学家简易说。

山西宏图建设有限公司郭志强告诉记者，大同（楼盘）房地产业的扩张吸引了众多资金的涌入，以及大量外地务工人员。

3·30楼市新政让疲软已久的房地产曙光再现，北京（楼盘）、上海各地的房企的宣传攻势让部分人连夜排队甚至放弃小长假购房。

有媒体报道，上海融绿单日成交达到了4亿元，这个数据，问鼎上海房企单日成交额。

然而，就在3月30日，春雨斜织，大同小西门的一栋高层商品楼的住户，正吃力的将煤气罐搬上19层，女主人讪笑：只有达到四成以上的住户，煤气才能通入家中。

她告诉记者，拆迁后，每平方米多出800元才买到如今的商品楼，但入住率不到四成让这里住户生活极为不便。

晚上7时许，站在女主人家中，记者看到，对面的高层星星点点亮着的灯光，粗略计算，不足三成。

根据山西省统计局发布的数据，2010年大同市房地产业开发投资90.6亿元；2011年飙升至134.18亿元，比上年增长48.1%。

然而，2014年上半年，太原（楼盘）和大同两市开发投资分别完成139.3亿元和71.3亿元，同比增长分别7.2%和5.9%，增幅分别比上年同期回落6.6和82.2个百分点，拉动全省开发投资增速由上年同期14.8个百分点下降到3.2个百分点。

这意味着，商品房销售面积虽低位回升，但资金充裕度下降、房屋新开工面积负增长、土地储备减少，全省房地产开发市场与去年同期相比增长明显放缓。

郭志强告诉记者，项目规模大幅回落，开发企业筹措资金难度加大、库存增加，煤炭市场持续下挫是制约资源城市房地产开发投资快速增长的主要原因。

简易认为，上述原因造成外来务工人员急剧减少，人口增长明显低于房屋库存的增加，人群购买力下降，因此，一半以上新楼盘入住率达不到四成也就并不为奇。

而事实上，记者在朔州了解到的情况类似大同和鄂尔多斯（楼盘）。

一位刀削面馆老板娘告诉记者，目前朔州市楼盘售价为3000元/平方米左右，这个价格已接近所管辖周边县的房价。“搬离朔州的人很多，一个地级市沦落到和县里的房价一样，不搬才怪。”她说。

有媒体报道，鄂尔多斯楼市的主要问题是房地产过度炒作，导致价格飙升，供给过剩，但债务、烂尾已是现实。目前来看，整个库存在慢慢消化。

据统计，鄂尔多斯市场没有卖掉的房子有4.5万套。鄂尔多斯市市长廉素称，该市2014年卖掉了1万多套，现在还有3万多套存量。而这意味着，鄂尔多斯楼盘的空置率仍达到66.66% 。

价格打至县级

有数据统计，中国房地产业目前待售商品房面积约6.3亿平方米，而在这个数据中三线城市又占70%。

简易告诉记者，3·30新政策下，城建税、教育税附加和地方教育附加费用被减免。而这个减免显然是为了稳定楼市，同时增加住房刚需和房屋的交易量。

然而时下，经历急速扩张之后的资源城市似乎并未领情，反而，大量空置的楼盘让昔日热闹的城市变得如同“鬼城”。

据山西省统计局数据显示，截至2014年3月，大同市城镇人口337.48万人，朔州市174.41万人。鄂尔多斯市统计局的数字显示，2014年，全市城镇人口148.16万人，城镇化率达到72.8%，比2013年提高0.4个百分点，高出全区平均水平13.3个百分点。

虽然资源城市常住人口持续增长，但在这些城市，到处林立的楼群无人问津并不稀奇。

有市场分析师认为，一边是住房刚需减弱，一边是资源城市急速扩张造成房屋库存增加，供大于需。今后，鬼城林立的情况会持续一段时间。

郭志强认为，由于存量房、拆迁安置房的大量入市，导致大同房地产价格始终在低位徘徊。

有信息显示，早在2004年，大同个商品房就定在3360元的高位，时至今日，其销售均价也不过3800元而已；2011年大同当时的房地产销售均价是4300元，如今，房地产销售均价整体仍在4200元左右徘徊。

简易告诉记者，三线资源性城市拉动住房刚需能力有限，其每年城市增长人口基本为3—5万人，前些年急剧扩张之后，城市空间的拉伸与人口增长形成极大反差。未来5年之内，供大于需的局面仍将存在，矛盾中的住房刚需势必造成鬼城现象的发生。

而上述市场分析师亦指出，3.30新政之后，特大型城市出现排队购房并不能代表楼市从此无虞，房贷新政只能短期缓解楼市压力，扭转楼市进入下行通道的中长期趋势中仍然会稍感乏力。