[摘要] 中国房地产企业正在走向转型十字路口,转型焦虑与战略迷失一路相随。
以龙头万科为例，尽管营业收入以及净利润分别增长了8.1%和4.2%，好于行业平均水平，但相比2013年，万科的结算净利率下降了0.6%，为11.41%。除万科外，保利地产、金地集团、招商地产这三家传统龙头同样也出现了增收难增利的情况。在75家房企中，还有超过四成净利润出现了下滑，其中金丰投资、万好万家、中华企业、新潮实业的净利降幅超过200%，深国商、同达创业的降幅超过100%。
尽管去年下半年，政府出台了相关的利好政策刺激楼市，但城市加剧分化，重现黄金时代的辉煌已无可能。
富阳（中国）控股的执行董事张秀华告诉《东地产财经周刊》（以下简称“《东地产》”，微信号：dongdichan）：“之前的楼市发展太急太快了，现在正逐步回归常态，在未来的3-5年内，低迷的行情还将持续。”
中小房企步履维艰
相较于龙头房企，中小房地产企业更加步履维艰。尤其在四五线城市，小房企破产已不是新鲜事。
“老板欠债20亿，已被控制!”2015年初，江西赣州长发置业和银信置业先后破产，总欠款高达20亿左右，成为2015年破产的房地产企业。
2014年，房企倒闭潮在各地愈演愈烈。南京盈嘉地产、云南恒庆房地产、上海华丰置业……一连串发生问题的小房企映射着时代的巨变。
即便是有幸生存下来的中小房企，也在苦苦思索着前进的方向和道路。
金融、养老、医疗、互联网……一系列热门的关键词，成为中小房企转型的主战场。
事实上，资本市场上，类似的转型被疯狂炒作。以华业地产为例，该公司跨界医疗产业，一度引发股价大涨。
上海社科院房地产研究中心副研究员顾建发告诉《东地产》：“未来十年是大企业的十年。中小房企市场份额将越来越小。”
拥抱互联网
房地产的白银十年，伴随着“互联网+”时代的到来。从O2O到众筹，互联网的角色也从营销渠道之外，增加了套现方式、融资渠道等多个角色。对于房地产企业来说，这是坏的年代也是好的年代，拥抱互联网成为主流的选择之一。
以世茂为例，2014年，世茂通过“宅行动”、“e生活”等一系列行动落地云平台资源，并初步构建出世茂生活服务APP矩阵，布局社区O2O领域。
万达集团此前的“腾百万”O2O合作，同样受到业内关注，但目前其商业模式仍待探明。SOHO中下的SOHO3Q触网，利用O2O模式在线上付款交易实现短租办公，这也被称之为二次转型。
国内房地产线上专业众筹平台——中筹网金CEO叶伟杰表示：“房地产是受互联网影响较小的行业，但线上模式会成为一个新趋势，颠覆传统行业的趋势。”
轻资产向前
除了热得发烫的互联网，走在拓新路上的房地产企业，也尝试多重运营模式。
疯狂跑马圈地发展模式成为过去式，“新常态”时期的房地产面临业务重构。基于自身价值及市场判断，企业选择路径分化：恒大在跨界方面的多元破局，万达在轻资产上的转变，世茂在服务上的尝试；龙湖在社区方面的推进，华夏在园区金融配套和养老等领域的实验，招商在互联网和商办方面的新招等等。
轻资产模式是一个重要方向。“万达进入第四次转型”，2015年初万达公布这个消息， “重资产”向“轻资产”转变是万达此次转型的一大要点：从自己置地、开发、运营的全产业链转变为合作开发，只输出品牌、招商、运营的委托式管理服务。
不过，尽管尝试类似的轻资产转型为多家企业心之所向，但红星美凯龙此前类似的尝试则遭遇坎坷。2010年，红星美凯龙与芜湖名流置业合作在芜湖开设了一家加盟店，二者合作模式坚持了红星美凯龙的一贯风格：地产商提供物业，红星美凯龙输出品牌与团队，负责招商与经营；租金归开发商所有，红星美凯龙每年收取一定的管理费用；卖场内的商户分别与两者签承租合同，店铺装修费用由商户自己承担。但不到两年时间，终因为商场业绩不佳而双方分道扬镳。
对有意轻资产运营的企业来说，如何避免类似陷入泥沼，真正赚到真金白银，仍是一个需要解答的难题。
组织再造
企业创新事在人为，相当多的企业从组织再造上下手，提升企业活力。
为了提升效率，龙湖地产、绿地、碧桂园等房企均已试水合伙人制度；远洋则取法信息系统权责到人，激发员工潜力。业内人士认为，房地产增长动力的变化，是房企组织架构变革的主要推手。随着行业加快转型，特别是互联网化的趋势加强，房企需要激发员工二次创业的激情，这也催生了合伙人制度的涌现。
八仙过海，各显神通。百舸争流之际，谁将主沉浮？
房企开发商，是完全开创全新领域，还是深耕传统领域？又或者基于传统进行微创新？走在转型路上的开发商，如何寻找到新的蓝海，仍有待岁月给出正解。
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