深圳楼市将温和“降火”

中国建设报记者 刘宏伟 深圳（楼盘）报道

久违的“日光盘”频现，市民通宵排队购房，局部地区同比高涨幅达85％……近期的深圳楼市确实“够火”。深圳市住房研究会常务副会长、深圳市住房和建设局政策咨询委员会秘书长陈蔼贫日前在接受中国建设报记者专访时表示，深圳楼市近期量价齐升的原因主要在于土地紧缺导致供应偏紧和超规划的常住人口产生的庞大刚性需求。

对于深圳楼市的走势和政府可能进一步采取的调控措施，陈蔼贫称：“深圳房地产市场接下来整体上会呈现出稳中有增的态势，但增长幅度很小。深圳房地产市场的市场化程度非常高，主要还是充分发挥市场的调节作用，政府的调控措施会比较温和，尤其是在‘限购’的大前提下，会弱化过猛过多的行政干预，重点在于合理引导。”

供需失衡成交火

近年一直走势还算平稳的深圳楼市，从今年4月下旬开始突然“发火”了，量价齐升，涨幅高的南山区5月房价同比上涨了85％。深圳市规划和国土资源委员会统计数据显示，5月开发商共推出了7138套一手住宅，新房成交量达到6106套，环比上涨50％，同比上涨139.7％。成交面积60.8万平方米，环比上涨50.1％，同比上涨151.1％。成交量的大幅攀升，带动价格大幅上涨，5月深圳一手商品住宅成交均价达到了每平方米28487元，环比上涨8％，同比上涨18.8％。而国家统计局数据显示，4月份在70个大中城市中，深圳是新建商品住宅环比涨幅高的城市，环比上涨1.8％，并且是的新建商品住宅价格同比上涨的城市，同比上涨0.7％。

对此，陈蔼贫分析认为，深圳楼市量价齐升主要原因在于土地和人口。土地方面，到2020年，深圳新增可建设用地大概只有四五十平方公里，其中用于住宅方面的，大约占10%。剩下的住宅用地只能转向城市更新，但城市更新会存在速度慢、补偿成本高等一系列现实问题。土地供应紧缺直接导致了楼市供应偏紧；人口方面，根据《深圳市人口发展“十二五”规划》，到2015年，深圳实际管理和服务人口指导性目标为1300万人，年末常住人口为1100万人，户籍人口争取达到400万人。然而，截至目前，深圳市常住人口已超过1800万。其中户籍人口拥有住房率在77%左右，而非户籍人口拥有住房率不到30%，导致了住宅市场需求庞大，且都属刚需型，“供应偏紧，需求增加，局部地区供需失衡，楼市自然会出现量价齐升的现象”。

调控措施初见成效

针对深圳楼市近期的“过火”现象引发的舆论恐慌，深圳市政府适时采取了相关措施，欲给过热的市场“降温”。5月29日，深圳市规划和国土资源委员会公布了《深圳市住房建设规划2015年度实施计划》和《全力保障房地产市场健康有序发展四条措施》。

这些“降温”手段成效如何？上周该市一手住宅成交1752套，成交面积为18万平方米，环比下降6%。在存量方面，世联行统计数据显示，截至6月14日，全市一手房可售面积为366.75万平方米，可售套数为33363套。若按近8周深圳全市新房周平均1432套的销售速度，目前的新房可售量消化时间为23.3周。在二手住宅市场方面，上周共成交3283套，环比下降11%；均价每平方米3.52万元，环比下降6%。

与此同时，深圳房价大幅上涨也引发了银行对房贷的收紧。据悉，近日有中行、建行、招行、邮储银行四家银行调高了首套房贷利率。自5月底开始，中行率先将首套房贷利率从9.3折调高到9.5折后，建行也由9.5折上调到9.6折，招商银行的首套房贷利率也从9.3折上调为9.5折，邮储银行也从9.4折提高至9.6折。房贷审批的时间也大幅延长。业内人士称，未来或有更多银行跟进。

融360数据显示，10大低利率银行的排名中，9折依然为低利率。在深圳27家银行中，20家银行首套房贷有利率优惠，5家执行基准或以上利率，广发银行高，为1.3倍，另有两家银行暂无额度。二套房贷政策始终没有出现松动迹象。目前深圳各家银行仍未落实新政，二套房首付仍为低7成，利率低为基准上浮10%。银行信贷政策的适时调整，无疑加大了房地产市场的可控性。

针对市民及舆论对楼市的高度关注，深圳市房地产研究中心主任王锋分析认为，近期深圳房价确有一定程度的上涨，部分热点片区热点楼盘上涨较多，但不代表深圳房价总体水平，事实上，深圳房价总水平没有出现暴涨。政府有办法稳定市场，既能对宏观经济起到很好的促进作用，也能够保证房地产市场的平稳发展。