[摘要] ，中国房地产市场总体上还处在软着陆过程中，但因地区差异大，一些地方期望回升的时间要早一些。一些库存量大、在建规模大、人口聚集能力不足的地方，软着陆的时间可能要长一些。
，中国房地产市场总体上还处在软着陆过程中，但因地区差异大，一些地方期望回升的时间要早一些。一些库存量大、在建规模大、人口聚集能力不足的地方，软着陆的时间可能要长一些。
2014年二三月份，不少媒体尤其是境外媒体，说中国的楼市快要崩盘了，但是在各方面的努力下，中国的楼市是由低到高。主要是政策的调整，包括限购政策松绑，包括10月份的降息，全年很多指标是仅次于2013年的， 还是历史的新高。
如果从同比来说，不少指标还是下降的，而且全年待售商品房的面积是6.2亿平方米，较2013年增加1.3亿平方米，同比增长了26.3%。
今年1-2月份，市场总体来说还是延续了去年的态势，商品房销售面积、销售额、土地购置面积、房屋开工面积继续回落，待售面积继续增加。
70个大中城市除个别城市以外，房价无论是环比还是同比，绝大多数都是下降的，这说明市场还是比较低迷的。
正像中国的经济进入新常态一样，房地产也进入了新常态。说中国经济进入新常态，不等于中国经济已经实现了新常态，房地产也是这样，进入了新常态不等于实现新常态，因为有些指标还在同比下降，而且有些库存量大的地方，消化的时间可能还很长。
如果仅仅从库存量来讲，现在是6.39亿平方米，坦率说不算太大，因为我们一年的销售有十多亿平方米，关键是在建规模很大，而这些在建规模要陆续进入市场，所以这个压力很大，不少地方消化压力可能还是一个很大的课题。
中国的城镇化仍然在快速发展过程当中，刚需仍然存在。而且，今年的政策比较宽松，除了少数存量房过大的城市以外，多数地方的市场今年能够实现软着陆的。
比如像广东，好多指标都是好于平均指标，再比如说北、上、广、深等地，或者是供求平衡的地方，市场复苏是比较快的，今年的情况肯定要好于去年。
第二，今年房地产市场的主基调，或者说房地产要实现的主要目标，我在学习了 工作报告以后，用“两个稳定”来概括，就是“稳定住房消费”、“稳定住房市场”。
要实现两个稳定，主要的措施是两个方面，一个方面是要加强城镇棚户区、城乡危房改造和保障性安居工程的建设，增加住房有效供应，同时加大去库存力度，支持居民自住性、改善性需求。
二是要坚持分类指导、因地施政，强化地方 的主动调控责任，这在 工作报告和李克强总理3月15号答记者问中讲得 明确。要实现上述任务和目标， 和地方 必然会有政策跟进，比如说 工作报告里已经明确，住房保障要逐步实现实物保障和货币补贴并举，把一些存量房改为公租房或安置房。
住建部在年初也印发了《关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》，又比如住建部、财政部、人民银行发布的关于促进住房贷款的通知。现在一些地方放宽公积金贷款政策，支持老百姓购房，源头就是2014年三部委的通知。
在总理3月15号回答记者提问的时候，他说“我们这几年没有采取短期强刺激政策，可以说运用政策的回旋余地还比较大，我们工具箱里的工具还比较多”。
我感兴趣的就是说“我们的工具箱里的工具还比较多”，就说明政策的储备、政策的预期不是没有考虑的，所以今年的政策肯定会相对要宽松一点， 和地方 肯定也会根据市场的变化进行一些微调，我想这是今年市场要好于去年的一个原因。
第三，认真研究房地产的发展规律和房地产与新型城镇化的协调关系问题。要实现稳定住房消费和稳定房地产市场的目标，必须在落实 工作报告提出的任务同时，还要认真研究并践行两个问题，一是房地产市场的自身规律问题，二是在城镇化快速推进中怎样把房地产市场的刚性需求落地的问题， 是解决好农业转移人口的住房问题。
这两个问题在总理3月15号回答中外记者提问的时候都提到了，总理说“房地产市场有其自身的规律”，他没有说房地产自身有哪些规律，我认为这个问题需要业内的人士共同研究、达成共识。
我想大家有一点是比较认可的，房地产市场的地域性和长周期性。因为有地域性，所以我们的政策要因地制宜，因为房地产开发周期比较长，所以我们希望政策要稳定，不能频频出台政策，这样就无所适从。
除了这个基本的规律以外，还有没有其它一些规律性的东西?坦率来说，从2006年到协会以后，到去年离开，我基本上就是分管市场这一块的，跟上面汇报也比较多，在汇报市场的时候，经常感觉到有几个问题是需要研究。
个问题就是房地产的定位问题，我们怎么定位?因为我们经常碰到一个问题，在经济下行的时候强调房地产是支柱产业，当经济好的时候，房价上涨的时候，又遏制房价，在稳增长和惠民生之间老是在摇摆，我们就无所适从。
这里就牵涉到房地产如何与经济社会发展相适应，和相关产业的发展相协调。总理这次也专门提到了，住房既是经济问题，更是民生问题，这句话在2010年的国务院文件里头是强调的，我认为这次再次强调，对住房提出了新的定位;第二，房地产与政策的调整怎么协调;第三，怎么完善住房保障体系，构建总量基本平衡、结构基本合理、价格与支付能力基本适应的体制机制;第四，住房的一级市场、二级市场和租赁市场怎么协调发展。
另外，对于房地产的协调问题，总理的原话是“中国的城市化进程还在加快，房地产的需求是刚性的”。这里面的核心问题就是理论目标与实际情况结合的问题。
理论目标里头，比如说城镇化、城市发展方针是大中小城市的协调发展，但是人口流向并不完全是按这个来流的，这是一个问题。
第二个问题，在城镇化里头着重要解决农业转移人口问题，但是农业转移人口是很难买得起商品房的，这里面有一个支付能力问题，也有一个地方承受问题。
第三个问题，如果要解决好农业转移人口的住房问题，涉及到土地制度改革问题，涉及到宅基地和土地流转的问题，所以我认为理论与实际的问题比较多。
后，简单地跟房地产企业谈几点个人的希望。 ，要适应新常态，认识新常态;第二，需要谋求新的发展，首先要认识到稳定住房消费是 任务，所以住房市场还是一个比较大的市场;第三，要探索新的业态，包括一些养老、旅游的问题，这些在 工作报告里面是多次提到的;第四，怎么走出去的问题，现在不少企业已经有这方面的建议了;第五，大家必须要重视，就是今年企业的兼并重组的可能比往年会更大。
2013年末房地产开发经营企业是132000家，比2008年末增加了50.3%。这个数字是什么意思?按城镇常住人口算，每5000个人就有一个开发公司，显然这个量是很大的，所以在当前的情况下，必然会面临着兼并重组问题。
当然，有实力的开发企业怎么样从项目层面、从企业层面做好并购工作，对企业也是发展的机遇。
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