[摘要] “2015年的中山楼市有点与众不同，就像一部悬疑大片，想到了开头，却猜不到结局。从业十几年，我从来没有见到过中山地产市场会像今年一样，过程跌宕起伏，结局悬念丛生。”从业超过10年的火炬开发区某楼盘销售负责人秦先生，对2015年的中山楼市如此总结。
“2015年的中山楼市有点与众不同，就像一部悬疑大片，想到了开头，却猜不到结局。从业十几年，我从来没有见到过中山地产市场会像今年一样，过程跌宕起伏，结局悬念丛生。”从业超过10年的火炬开发区某楼盘销售负责人秦先生，对2015年的中山楼市如此总结。
仔细盘点，的确如此。从年初开发商拼死打折促销仍旧成交惨淡，到火炬区、东区部分楼盘卖断货，连续4个月成交量破万套，中山楼市堪称“”疯狂；疯狂的背后，是深中通道从全球征集设计方案到国务院重点督办，乃至近日获得发改委批复的实质性利好；而建筑质量安全终身责任制的实行，预售款专项监管政策的出台，则宣示着中山楼市步入了一个更加规范的时代。
A.“”疯狂
深圳客大举抢滩热销楼盘“卖断货”
深圳客，卖断货，库存降到5字头，月成交量破纪录……这些都在彰显着中山楼市2015年下半年的疯狂。然而在年初，这番景象谁也不曾想到。2014年中山全市成交商品房90532套，虽然创下历史新高，但低价位和高库存的现状依旧，珠三角楼市价格“洼地”仍然看不到被填平的希望。
进入2015年，中山楼市在一月份拿下接近万套的交易量。但分析人士认为，这主要依赖于2014年开发商优惠政策的延续，对于中山楼市的未来并不乐观。长期以来，中山的人口基本处于相对稳定增长的状态，随着楼市增量的不断增加，整个楼市一直不温不火。因此，依靠中山本地人口来拉高房价、繁荣楼市基本没有可能，更令业界担心的是即便优惠尽出也无法再吸引购房者上门，因为本地购房者对楼市的优惠力度普遍已经产生了倦怠乃至麻木。
果不其然，在随后的2—4月份，中山楼市交易量持续徘徊在6000—8000套的水平，楼市库存却一路走高，从4月份开始重新回到“7”字头，业界倍感去库存压力；到了6月份，形势仍不见好转，在中国社会科学院发布的《中国房地产发展报告（2015）》中，中山被列为“高库存”城市，估算楼市库存消化周期达24.2个月。
然而到了7月份，中山楼市风云骤变。随着深中通道各种实质性利好消息的频频放出，深圳客开始大举抢滩中山楼市。从8月份开始，统计数据显示，连续5个月中山商品房交易量均在1万套以上，在11月份，中山楼市交易量更是创下1.45万套的单月成交记录；而截至11月份，中山市已经成交117945套商品房，成功突破10万套纪录，成交量已经顺利超过去年全年；12月前三周已经成功突破网签1万套的记录，预计2015年全年的成交记录将再创历史新高。
于此同时，中山楼市库存也已经从年中的7万套降到了5万多套，专家估计按照目前速度，去化周期将在10个月以内，在去库存的大背景下，中山库存压力相对降低。
除了数据，现实感受可能更为明显。深圳人的到来，已经将火炬区核心区域和东区博爱路片区的楼盘抢购一空，部分楼盘甚至已经出现卖断货的情况。据悉，近日翠亨新区某楼盘开盘当天，300多套商品房便被抢购一空，而售楼大厅外大部分都是挂着“粤B”车牌的汽车，火爆情况可见一斑。
■点评
于中山楼市而言，内部购买力从来不是房地产市场腾飞的引擎；依托价格差，借助外部力量才能让中山楼市找到突围之路。正如珠海人之于坦洲，广州人之于珠三角，这次来的是深圳客，不过来势更为凶猛，对中山楼市的冲击力也会更大，下半年的疯狂便是好的注脚。
然而，持续走高的交易量并没有拉高中山楼市均价，不同区域之间，住宅商业之间，依旧是冰火两重天，疯狂之下的中山楼市仍有尴尬之处。
B.“”利好
深中通道已获批复“中佛同城”可期
从24日早上开始，中山人的朋友圈又被深中通道刷屏了。新消息显示，深中通道的建设已经于12月21日正式获得国家发改委的批复。该批复指出，“为完善区域高速公路网，增强珠江口两岸交通联系，促进珠江三角洲地区经济社会协调发展，同意建设广东省深圳至中山跨江通道。”
这样的刷屏事件，从年初以来便轮番上演，且消息越来越权威，越来越劲爆。年初，深中通道A3方案全球征集设计方案；7月份，业界传言深中通道或年底动工；11月份，深中通道已初步纳入国家“十三五”重点项目，并纳入国务院近期建设督办项目。
进入12月份以来，两个来自国家层面的消息，更是令翘盼深中通道十几年的深中两地市民备受鼓舞。其一是发改委和交通运输部联合发布了《城镇化地区综合交通网规划》，其中“建设G2518深圳至中山过江通道等国家高速公路”赫然在目。其二便是21日发改委通过了《国家发展改革委关于广东省深圳至中山跨江通道可行性研究报告的批复》，其中明确规定深中通道将采用东隧西桥方案，全长约24公里，估算总投资约为423.71亿元，其中，国家安排中央专项建设基金97.78亿元、广东省安排财政性资金99.25亿元，共计197.03亿元作为项目资本金，约占总投资的46.5%。
深中通道建成后对中山楼市的利好已经无需赘言，只看三组数据便知：其一，深圳目前楼市均价已经超过每平方3万元，对岸的中山尚不足6000元，是深圳的1/5；其二，走虎门大桥，深圳到中山的距离超过100公里，加上虎门大桥堵车因素，需要两个多，深中通道建成后，两地距离将缩短到50公里以内，仅需半个；其三，据相关房地产网站针对深圳市民到中山置业进行的一项问卷调查显示，有62%的受访者表示未来三年内有到中山买房置业的计划。
此外，这一年来，全面二孩政策的公布将带来人口增加，《中山市与佛山市共同推进区域协调发展战略合作框架协议》的签署则将加速了“中佛同城”，都为中山楼市带来了实质性的利好。而多重利好的相互叠加，造就了中山楼市下半年的疯狂。
■点评
如果说中山楼市是一艘飞船，那么深中通道便是助推飞船升空的火箭，将成为中山楼市起飞的的大助推力。不过，也有专家表示，深中通道带来的购房资金本质上是逐利的资本，中山唯有借机充实产业，增加人口，为房地产发展奠定坚实的实体经济基础，才有可能避免楼市泡沫出现。
C.“”规范
52个“问题楼盘”全部纳入预售款监管
无规矩不成方圆，对于中山来说，过去一年诸多监管政策的出台，为规范整个房地产市场奠定了基础，也在一定程度上加速了地产商的优胜劣汰和重新洗牌。
1月5日，中山市住建局发布《中山市住房和城乡建设局关于严格落实建筑工程质量终身责任承诺制的通知》，规定自1月1日起，建设单位在办理质量监督手续之前，各参建单位及其责任人员，均要签订五方责任主体《法定代表人授权书》和《工程质量终身责任承诺书》。
该项制度实施后，如果建筑工程在使用年限内“未老先衰”，也就是说房子出现渗漏、墙体开裂等质量问题，那么该工程的建设、勘察、设计、施工、监理等相关责任人无论走到哪里，将都会被追究责任；同时，房屋建筑和市政基础设施工程的建设、勘察、设计、施工、监理、图审、检测等单位的法定代表人、工程项目负责人、工程技术负责人、注册执业人员，要按各自职责对所承担的工程项目在设计使用年限内的质量负终身责任。
到了下半年，该市出台《中山市商品房预售款监督办法》，并于10月1日起正式施行。规定商品房在预售过程中所产生定金、首付款、购房贷款，均须存入在监管银行开立的预售款监管专户，如需用款需要提交《用款计划书》，按节点支取款项，保证预售金专款专用，从而防止房地产开发企业擅自挪用商品房预售资金，有效保障广大购房人的合法权益，进一步保障中山市房地产市场的健康有序发展。
在10月底，中山整理出了“问题楼盘”的台账，共涉及该市52个房地产项目。“问题楼盘”由来已久，其出现既有历史遗留问题，也有现实层面监管不到位的原因，鉴于此，中山已将52个“问题楼盘”全部纳入预售款监管，并实施重点监控。
■点评
渐趋火热的中山楼市，更加需要规范来约束。建筑质量终身责任制和商品房预收款监管制的施行，一方面，可以在一定程度上减少低质楼盘的出现，给购房者吃下一颗定心丸；另一方面，可以将那些资质差、资金链脆弱的小微地产商淘汰出局，通过优胜劣汰，进而规范整个房地产市场。
不过，从另一个层面来说，预售金纳入监管，尤其是要保证账户5%的低余额，开发商的融资成本、管理成本都会有所增加，终这些成本都会转移到消费者身上，从长远来看有可能会引起中山房价的上涨。 （广州日报）
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