“营改增”即将开始试行 有助商品房二次流通

房天下  2016-04-24 07:01

[摘要] 。今年5月1日起，营改增试点全面推开，房地产业、建筑业等纳入试点范围。根据新规，个人购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税，个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。消息一出，房地产业可谓对此充满期待

今年5月1日起，营改增试点全面推开，房地产业、建筑业等纳入试点范围。根据新规，个人购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税，个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。消息一出，房地产业可谓对此充满期待。

目前，二手房交易需要缴纳的各项税费包括营业税、个人所得税、土地增值税、印花税、城建税、教育附加税、地方附加税和契税等。其中，营业税（不含附加税）税率为5%。

营业税的征收是以住宅全额售价为基数，增值税则有所不同，是以卖出价和买入价税前的差额做基数。

举例来说，个人出售购买2年内的住宅，按照目前营业税5%的税率计算，一套售价为100万元的话，营业税共需缴纳5 万元。而“营改增”后要缴多少增值税费呢？应该是这样估算：如果这套售价100万元的住宅买入价是50万元，那么增值税税额约为（100—50）×5%=2.5 万元，低于营业税；如果当时买入价为90万元，那么增值税只需要缴5000元，远低于目前营业税。

而且，新政出台后值得注意的是：个人将购买2 年以上（含2年）的住房对外销售的，也就是说证满两年的不再区分“普通住宅“和“非普通住宅”，统一执行免征增值税。也就意味着5月1日之后购买那些证满两年、房屋建筑面积≥144平方米的非普通住宅时又省下一笔税费。

显然，无论对于买卖双方来说，交易税费下调明显是件好事情。在目前中山一手房市场在外地客的大肆扫货而出现库存快速下降的背景下，不少本地刚需买家开始将目光投向二手市场。按照行规，目前二手卖家一般采取“实收”的结算形式，交易税费一般由买家承担。

而随着今后交易税费的下调，今后买家在购买二手房时无须再考虑房屋面积，因为都是按照购买日期是否满2年来区分的，所以新政相当于帮改善型购房节省了一笔税费，更多的鼓励交易、流通。

笔者认为，营改增落地之后，二手房交易基本平移了营业税政策。个人二手房买卖税负不增反减。这将有利于二手房交易，降低购房者负担，令交易市场更加活跃。另一方面，营改增后，对于同一套房来讲，增值的金额越多，买卖双方需承担的税额就越多，或将影响二手房的买卖利润。这对于期盼房子快速的炒房者来讲恐怕并非是一个好消息，因此税费的增加或将在一定程度上抑制投机炒房行为，促进楼市健康发展。

至于从房企的角度来看，营改增后，建筑业和房地产业适用11%税率。虽然较之前5%的营业税相比税率有所提高，但由于此次细则将土地成本、建安成本等纳入抵扣项，因此预计实际应纳税额较营业税会下降，房企实际税负未必增加。当然，考虑到增值税主要以房企的毛利作为增税标准，因此对于一些土地成本较低、市场售价较高的楼盘来说，笔者预计其其税负反过来会有所增加。反观对于原本利润较薄、库存量较大的三四线城市开发商而言，营改增有可能会为其实现减负。

枫璟美地园

动态：枫璟美地目前在售2、3栋82-119㎡二至三房单位，均价6280元/㎡，详情请以售楼部为准。

枫璟美地园是集商业、住宅、娱乐、酒店、写字楼于一体的综合型高档小区，超七成的园林覆盖面积，灵动百变N+1户型，户户朝南，超大阳台，无限楼距。
    枫璟美地位于东升镇坦背区域，在政府规划改造下，已成为健康居住、商业零售、商业服务配套、五星酒店配套等多元化发展区域。小项目周边广珠城际轻轨东升站、小榄快速干道、中江高速、广珠西线，再到近年改建的105国道，四面路网围合，交通便捷，驾车10便能到达小榄、城区，30即能畅达广州、江门等主干城市。周边集中了坦背区域优质便利的生活配套项目，一公里范围内有坦背新旧市场，坦背医院、郭门照医院、旭日中学、同茂小学、新世纪幼儿园。
    正在兴建的枫璟美地高端景观型社区，整体建筑布局为开放式设计，项目以生态、环保为主线，以流线型布局，点排设计结合了动态美与建筑美，使景观与建筑形成了一篇和谐的乐章。阳光、碧水、百花奇木等稀缺的自然元素悉数尽现，形成形态多变，意象万千的生态园林系统，加上简欧现代园林艺术，正是枫璟美地的领先居住潮流的精神所在，让你感受到花园般生活。项目总占地面积118587平方米；建筑面积380112平方米；总户数2310户；层高26层；车位2586个；居住人口约7392人。项目共分四期进行整体规划，四期开发各具特点：
    一期1-4栋，主打刚需户型，面积主要为82-119㎡实用型两、三房，三梯四户、户户朝南、南北对流，N+1 百变灵动户型，生活创意无限，一级资质物管服务，关怀无微不至；10黄金生活圈，尽享品质生活，为首次置业者提供理想置业之选。
二期三期共9栋洋房，将升级为精品居住社区，配套中英文双语幼儿园、室内生活肉菜市场。重点体现出人文生活配套的细节，社区服务的细致等，除了打造符合改善型人群居住需求，更全力提升居住生活品质，区内项目自身配有泳池、健身会所、休闲设施等生活配套会所，为住户提供充裕的公共活动空间，保证住户能享受优越的生活品质。步行至项目独立商业仅需1，便利近在咫尺！
  四期配套有五星级酒店、酒店式公寓、甲级写字楼和重点打造一个约4万平方米集零售、餐饮、服务、休闲娱乐等的大型商业综合体——枫璟美地广场。项目将计划引进更多的大型品牌商家进驻，未来将成为东升坦背区域的“大型商业航母”.

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美林假日

动态：美林假日目前主推85-110㎡南北通透N+1户型新品，同时在售4期少量84-116㎡二至三房单位，均价7000元/㎡，具体详情请咨询售楼部。

美林假日位于西区沙朗核心位置 ，该项目总体占地近300亩，总建筑面积逾38万㎡，住户超过4000户，大型完善的生活配套设施，从规划设计上充分体现人性化关怀。未来美林假日将呈现一个全新的综合性商住社区。
项目规划采用全新的规划设计理念，将园林、住宅进行有机结合，园林错落有致、做到移步换景的效果。融合新都市主义规划理念，围合式布局，超宽楼间距，移步换景，户户与风景相约，极富张力与质感的建筑空间，与简洁、通透、舒适实用的建筑，阐述着对自然与生命的理解。整个项目规划充分考虑其观赏性、艺术性与生活需求的完美结合，打造出自然、和谐、健康与活力、浪漫与时尚情调的现代人居典范，将成为城西居住新标杆。

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交通出行图

中山奥园

动态：中山奥园目前在售【第二空间】40-66㎡非毛坯公寓，均价6000元/㎡。现有购房优惠，1万抵88折，具体以售楼部为准。

中山奥园项目位于中山市西区，北环路以北约500米的广丰大道旁，东起星辰花园、依南六涌两旁，可中山市中心，项目东南方向1.5公里处为广珠城轨中山北站，2018年深茂铁路率先开通，引领构成中山江北新区CLD的快上发展。
中山奥园项目总占地约527亩，总建筑面积约86万平方米，布局珠江支流南六涌河活水，采用20项低碳技术，以130多种健康植物打造6.25万平方米保健园林和1500米健康河岸公园。项目引入国家一级物业管理企业资质物业服务公司，全套英式白金管家服务。拥有国际专属健 康配套，为业主提供私人化和针对性的健康服务。
小区配套完善，拥有了河岸公园、保健园林、健康休闲配套、学校、综合市场、派出所、风情商业街、社区服务中心等综合设施。

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交通出行图

海都广场

动态：海都广场在售海都公馆80-120㎡宜商宜居星级户型二三房单位，均价7500元/㎡，现场有优惠，另外在售20-300㎡商铺。详情请以售楼部为准

海都广场占地约2.3万㎡，总建筑面积约13万㎡，是集休闲、娱乐、购物、餐饮、办公、居住于一体的中国灯都古镇北首席商业综合体，由海都公馆、购物中心、风情商业街、四星级维也纳国际酒店4个部分组成，其中，海都公馆4.5万㎡、购物中心为3万㎡、风情商业街8000㎡、四星级维也纳国际酒店1.2万㎡。
项目目前已吸引四星级国际维也纳酒店、肯德基、哈艺影院、湘溪连锁、海都名厨大型宴会厅已强势进驻，未来，海都广场汇集中江佛三市超百万消费人群和财富，创造古镇北商业新巅峰。
海都公馆由两栋29层高的高层组成，共432户，面积是80-120㎡，宜商宜居，可以当写字楼性质用作办公，也就是你仅需用住宅的价钱就可以买到宜商宜居的投资产品。

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交通出行图

新光天地

动态：新光天地目前在售二期240-340㎡升级版商墅，售价11000元/㎡起，250万起买商墅送公寓。详情请以售楼部为准。

新光天地是中国知名开发商新光集团斥资36亿倾情打造，新光集团主要从事房地产投资、开发、管理等业务，辐射广州、珠海、中山、广西、吉林以及重庆等经济发达城市。已成功开发了新光城市广场、新光商务大厦、新光天河峰景、珠海新光城市广场、新光城市花园等具有标志性的项目，为超过10万家庭提供优质安家居所生活。 已成功开发了新光城市广场、新光商务大厦、新光天河峰景、珠海新光城市广场、新光城市花园等具有标志性的项目。目前在开发项目有广州从化新光百德广场项目、中山新光天地项目。
新光天地项目的总占地大约450亩将打造成为华南旅游文化小镇，是集旅游、休闲、居住、娱乐、服务为一体的综合体。项目拥有三条700米长的商业街，一条是105国道沿品牌形象街，一条是以文化为主的茶香街，一条中心街区隔商业部分与高层住宅；
小区一共分为四期开发，首期开发的是小高层以及别墅项目，一期小高层均已经售罄，少量别墅单位在售。一期将打造珠中江大型之一茶叶供应交易市场，在这里将新茶马古道，融合茶文化为基础，以园林、雕塑、小品等形成一条新的茶马古道，在这里将演绎着一个穿越时空的故事，展示深厚的文化底蕴，集聚多样的商机，发展无限的可能。
目前主推的是即将开售的二期，二期首开发的6栋8层高的洋房47-93方N+1单位，后开发的是二期拥有片区大型的商业综合体，该综合体规划将引进大型商业配套，如：大型超市、影业、服装城等等，打造片区一站式购物、娱乐、服务天地；
三四期待开发。

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交通出行图

华盈东城美域

动态：华盈东城美域在售少量面积约110㎡的朝北三房单位，现购房可享电商优惠，电商2万享6万优惠，一口价7800元/㎡任选。另有数套样板间在售，家电全送。

华盈东城美域，地处东区与石岐区交界，雄踞起湾道和康华路黄金交汇处，享两区的优越与便利。广珠轻轨中山北站、北外环路、广珠公路、中江高速等，完善的交通网络，驱车可快速进入。紧邻沙岗墟百年传统墟市，恒基百货、大信新都汇等都市核心商圈。周边博文幼儿园，石岐小学、实验小学、华侨中学等名校林立。娱乐、购物、休闲、教育等城市配套营造一站式生活场。
项目为中山精英式现代时尚建筑与现代南亚异国风情园林相映。户内空间结构精彩，实用，户户兼顾南北朝向和园林景观。更有270度飘窗与6.3米长阳台演绎独有户型。

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交通出行图

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