棚改未退，旧改已来”？

随着棚改接近尾声，旧改马上接棒，中国楼市就这么安排上了？房价又要起飞了？

到底什么是“旧改”？

6月19日，国务院常务会议提出“加快推进城镇老旧小区改造，顺应群众期盼改善居住条件”，这就是我们所说的“旧改”。

文件指出：老旧小区改造涉及居民上亿人，能够促进住户户内改造并带动消费。可以说旧改既是一个民生工程又是一个发展工程，影响人群广泛，据专家预估投资体量可能高达4万亿。

今天主要跟大家聊聊“旧改”会不会成为下一个棚改？对房地产会造成什么影响？

“旧改”不是“棚改”

先说结论：“旧改”不会成为“棚改”。

这两种改造是有区别的：

：改造形式不同

棚改属于拆了重建，而旧改属于小修小补。

“旧改”政策，更多的和我们装修房子，翻修房子的意思差不多，和棚改的推了重盖，体量完全不同。

按照相关文件：旧改主要是重点改造建设小区水电气路及光纤等配套设施，有条件的可加装电梯，配建停车设施。在小区改造基础上，引导发展社区养老、托幼、医疗、助餐、保洁等服务。推动建立小区后续长效管理机制。

给大家举个例子：我们买了一件衣服，穿了两年发现纽扣掉了，那我们重新缝一个就可以了，这就相当于“旧改”，而棚改相当于我们买了衣服，穿了一段时间后发现漏了一个大洞，只能扔掉重新再买一件。本质上是有区别的。

退一万步讲，即便是“旧改”涉及整体拆迁改造，那也是极少极少的一部分，和棚改的量级完全不一样。

总之，投资的体量和规模完全赶不上棚改，而且这些旧改的居民，也不会被推向市场，不会新增购房需求。

第二：资金来源不同

棚改的资金来源主要是央行PLS贷款和地方债。棚改能成为楼市发动机的根本原因其实并不是大拆大建，而是有定向放水的强力支持。

而旧改的资金来源主要为中央补助为基础，剩下的是社会力量、居民等自己出钱。

要服从市场化运作的商业逻辑，财政补贴力度并不会太大，而且更多的很可能是居民自己补贴花钱改造，商业效益并没有太高。目前来看，老旧小区改造，目前走的还是民生工程的路线，意在稳定投资和提振消费，而非刺激房价。

旧改有什么影响？

旧改对楼市会带来什么影响？

总体看下来，旧改并不会对楼市造成太大的影响，原因主要为几方面：

• 旧改无论是小修小补还是大拆大建，都难以制造大量的新增需求。

此次旧改规模没有棚改大，并不会像棚改货币化一样，释放大量的需求，没有货币补贴的刺激，没有拆迁户带资入场，也很难搅热楼市。

并且随着政府“房住不炒”、“稳定楼市”的政策进一步加强，想要通过“旧改”的朋友可以清醒一点了，这是不可能的事。

• 有利于主城区的价值回升，租金提升。

一般现在的主城区的房子都是比较老旧的房，水电煤、供暖等都多多少少会出现问题，包括配套设施：电梯、应急车道等都不完备，物业和绿化也都有问题。而这次“旧改”的升级改造，也可以提高居民的生活品质，自然房价会有所提升，租金也会有所提高。

一线城市的这些老旧小区的住户们是受益的，毕竟，现在在一线城市，土地供应比较少，每到有土地上市，价格也是蹭蹭蹭的上涨，这回旧改存量房的入市，不仅有利于稳定房价，还让更多的老破小有了卖出的可能。

但对于三四线城市的老破小来说，我认为并不是很乐观，本身三四线城市的棚改后遗症就很大，库存压力就已经在攀升，旧改后更多房源入市，对于三四线城市来说房价不容乐观。

• 更好地遏制房地产粗放开发以及平衡市场供给。

目前需改造的城镇老旧小区涉及居民上亿人，量大面广，如此庞大住房体量再次盘活，市场对于新楼盘的需求一定会相应减少。

很多改善型用户的选择面也加宽了，之前大家都不愿意买的老破小，价格又高、品质又差，这次改造结束之后，愿意购买或持有这类住房的老百姓一定会增加。