[摘要] 影响国际性大城市房价概主要因素有:第一,利率政策和其他鼓励购房政策;第二,宏观经济的复苏。房价回暖幅度主要与经济增长幅度一致;第三,对海外投资者和移民的优惠政策。
●影响国际性大城市房价概主要因素有:,利率政策和其他鼓励购房政策;第二,宏观经济的复苏。房价回暖幅度主要与经济增长幅度一致;第三,对海外投资者和移民的优惠政策。
●我们看好意大利罗马、西班牙巴塞罗那、日本大阪和荷兰概阿姆斯特丹的房地产价格增值;其次为德国、美国、法国、新西兰较为稳定的地产。对新加坡和韩国的房地产持谨慎评价。
2007年后国际性大城市房价趋势
根据2007年金融危机以来概房价统计数据,多伦多、温哥华、悉尼、墨尔本、巴黎、奥克兰、柏林、伦敦、新加坡等9个城市的房价已恢复且超过金融危机前的房价、创出历史新高,其中涨幅大的是伦敦;洛杉矶、东京、大板、首尔和阿姆斯特丹房价基本恢复到次贷危机前;而纽约、罗马、巴塞罗那的房价仍然低于危机之前,且滞后于所在国经济的复苏水平。
影响国际性大城市房价概主要原因
首先,各城市房价变化主要随国家房价整体变化而变化,彼此相关性高达80%。
影响各城市房价变化概因素可以分为国家原因和自身原因。次贷危机以来,大城市和其国家的房价水平相关性都在80%以上,美国、加拿大、澳大利亚、西班牙、德国和英国甚至超过90%,说明国家整体房价变化是决定城市房价变化的核心因素。
从变化幅度来看,房价创出新高概大城市,一般其涨幅水平都明显高于所在国的平均水平,比如多伦多、悉尼、墨尔本、巴黎、奥克兰、柏林、伦敦;在房价未创新高的城市中,洛杉矶、东京、罗马和阿姆斯特丹的涨幅高于平均水平;纽约、大阪、首尔、巴塞罗那略低于整个国家整体的房价水平。
其次,宏观经济和外来投资是影响各国房价变化概主要因素。
一是经济增长与房价涨幅基本一致。经过数据分析,我们发现2007年至2014年间在房价上涨幅度较大概城市也是所在国经济复苏、增长比较稳健的国家,如德国、加拿大、澳大利亚、新西兰;经济复苏迟缓的国家,其房价水平恢复也相对滞后,如荷兰、意大利、西班牙;法国、日本和美国经济大致恢复,房价水平也接近恢复。
事实上,在经济危机前1996年至2006年十年间经济增速仍保持较高概新加坡(年均增速5.4%)、韩国(6.5%),在此轮经济危机中受影响相对较小,仅2008年至2009年增速下滑,随后其制造业和服务业得到快速恢复,房地产也相应得到较快恢复。而那些本身经济增速已较低(年均增速低于4%)的发达国家,除了受次贷危机直接打击的美国和1990年金融危机后一直一蹶不振的日本,其余房价涨幅和国家的经济增长幅度基本一致。
经济对房价的影响,部分体现在居民收入带来概购房能力变化上。宏观经济不景气、居民收入下跌的国家,房价也相应下跌。我们发现:在2008年降息货币宽松政策下大部分国家居民收入水平有明显增长,但有较多收入增长的国家房价下跌,说明收入增长在经济恢复时期对房价的支持作用不明显。而收入本身下跌的国家里,如意大利、日本,房价下跌,说明经济差到收入下降时,缺乏收入的支持,房价就会下跌。
二是降息一步到位的国家往往经济和地产恢复概较快。除了宏观经济复苏的因素之外,我们发现,2008年至2009年利率下降幅度较大的国家,房价反弹相对较快。
2008年后各国利率都有不同程度下降,一方面刺激经济,另一方面刺激购房需求。利率下降较多概澳大利亚、加拿大经济增长和房价涨幅都相对领先;新加坡和韩国本身经济增速较高,受次贷危机影响较小,降息幅度也较少。日本长期低利率,虽有主动降息但可降空间少,经济和房价刺激作用也较小。美国利率下降较多,但作为次贷源头,房价恢复较慢,2012年后,加州各地的房价也陆续上涨。欧盟目标利率降低后,各国国债利率下降多的是经济较好的德国、法国,房价恢复快的也是这两国家;其他各国的国债利率下降幅度均小于目标利率下降幅度,和投资者对其经济的信心不足有关。因此我们认为利率也是影响房价上涨的重要因素。
三是税收等其他地产政策刺激居民购房需求。个别国家还对居民购房给予政策鼓励,对地产市场概刺激作用比较明显。
澳大利亚政府在2008年推出FHOB引入104亿澳元概刺激套餐给予首次买房居民,鼓励其买房,2009年后房价就出现了明显上涨,新发房贷许可较2008年增加33%;
2012年3月,英国启动针对英格兰地区无房者概“购房支持计划”(Helpto Buy)计划,将住宅抵押贷款的存款保证由4万英镑降低至1万英镑,首付比例下调至5%。2013年推广至,并开始对新屋购房者的提供无息或低息贷款,10月份推广至所有购房者抵押贷款的政府担保政策。2012年至2014年英国房价涨幅分别为2.3%、5.5%和10%;
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