这是一个「精心计算」的养老故事。主角有三个：银保监会，保险公司，房东。
8月8日，中国银保监会发了一个红头文件，要在推广「以房养老」。
说实话，董小姐觉得，这事挺奇怪的。
「以房养老」，又名「倒按揭」，它的含义是，拥有房屋的60岁以上老人将房产抵押给保险机构，之后老人可以继续居住或享受，同时按照约定条件每个月领取保险公司支付的一笔养老金，直至身故。老人去世后，金融机构抵押房产处置所得将优先用于偿付养老保险相关费用。如果有结余，则给老人的继承人。
其实，它不是一个新事物，四五年前就在北上广试点了，后来又扩大到多个省会城市。
按照中国政策设计的传统路径，应该是试点效果不错，才会推广。
可是，四年前的试点，效果堪称「惨淡」。迄今为止，公开数据显示，只有幸福人寿一家保险公司推行了「以房养老」相关保险产品。
截至2018年6月底，这款保险承保仅98户、共计139人。是的，你没有看错，一共139人。
现在，它准备推广了。
有几个不能回避的问题在前方等待着它：
1，效果不佳，推广的底气何在？
2，国外经验如何？
3，四年前认知不到位，四年后如何？
4，今天的真实目的是什么？
5，「以房养老」政策真正的BUG。
董小姐像小蜜蜂一样采访了一大圈，也思考了好几天，写了一篇数千字的报道。
我发现「以房养老」被高度看空。并且，了解到了几个真实存在的场景，深受震撼。
在北京的医院急诊室里，曾经出现过多次空巢老人急需手术，却找不到家属签字的情况。
还有一位失独老人在急诊室中突然去世，他和他的房产以及账户上200多万元人民币，都一样无人问津。
因此，老人们的痛点不能简单认为就是钱的问题。中国的老人更缺的是真实可触的养老服务。
董小姐的这篇文章，虽然在说房产，说政策，说「以房养老」的BUG，也想说说中国的养老困境。
文章有点长，我把它脱水处理成25句话，供你参考，欢迎切磋。
一，如果养老要把房子抵押给保险公司才有钱，为什么不直接卖了房拿着钱去高端养老院？
二，「以房养老」出台有一个大背景。中国社科院预测，2018-2022年中国养老金“收不抵支”的省份约为13-14个，其中，东北、西北部分省份养老金结余耗尽风险还在加大。
三，中国大部分老人的养老问题需要政府托底。「以房养老」作为一种补充保险，举国推广，一旦落地，可以为政府转移部分养老压力。
四，有人认为，「以房养老」是金融产品创新的代表，用房产抵押换取养老金，能提高社会资源的利用率。
五，也有人认为，「以房养老」是政府将一部分养老责任推到了市场，尝试让老百姓自己解决养老问题，属于治标不治本的权宜之计。
六、「以房养老」运行良好，一定要有足够的土壤。以日本为例，日本的「以房养老」在房价高的个别大城市推行，高额遗产税是它的制度土壤之一，用来抵消人们对继承房产的热情。
七，即使在日本，这套玩法也不是主流。日本养老保险制度完善，养老金相对充裕，很少有人会选择抵押房屋来养老。
日本房屋的租售比走高之后，一些老人会在85岁以后，将家中的一个房间出租出去，用高额租金来补贴自己，或在养老机构里住3—5年，直到离世。
八，相比中国，日本养老金体系较为全面，有值得我们学习的地方。比如说，日本推行介护险，给老人提供看护服务，政府负担50%，企业或个人养老金及商业保险等负担剩余50%。
九、中国「以房养老」的核心是让民间房产变现为养老金，说到底还是取决于老人的房产价值多寡，与楼市息息相关。金融机构作为中介，既承担风险，也从中牟利。因此，房地产市场的水温是重中之重。它决定了这条政策推行的土壤和参与者的积极性。
十、很多保险公司人士认为，「以房养老」在中国还是个概念，操作流程没有设计好，很难落地。
十一，从金融机构角度看，不确定因素太多，将导致它们在拿房后倾向于尽快出售。中国房价过去一路高涨，但租售比一直比较低，房屋租金率低，再加上人们普遍预期的房地产税，一旦落地，很可能进一步摊薄。这些都是金融机构最不愿意看到的变数。
十二，如果未来「房住不炒」的政策继续强化，房屋售价有进一步的变动风险，保险公司在「以房养老」这个险种的上将会有更大的不确定性。
十三，基于传统观念，老人们也很担忧，房屋实际高于当下评估值，心理抗性也很大。不信的话，你问问你身边的老人家。
十四，「以房养老」需要先行评估房屋的资产价值，用来判定养老金额度。
但是，在实操过程中最常见的分歧是，估值时，老人希望房子有高估值，而保险公司会考虑经济大势、购房需求变数等各类影响房价的不确定因素，做低房屋的增值部分。
十五，房子涨了老人根本不舍得抵押，房子跌了金融机构少，也不愿意。
十六，除房价风险外，未来还有房屋继承纠纷、房屋70年产权到期续期、房屋损毁、折旧、老人预期生存年限、房地产税等各类支出与风险。
十七， 保险公司的核心是通过资本运作让资产保值、增值，希望拿到的资产干干净净。一旦接手房产，便涉及到房地产、司法、财税等一系列领域，问题琐碎而复杂。
当老人身故后，许多保险公司甚至不太愿意和家属直接对接拿房问题，除非下设或投资单独公司来处理房产。
十八，金融机构做的是杠杆生意，天然倾向于把资金投到周转最快、的领域，「倒按揭」形式对金融机构来说也是一种长期现金流占压。
十九，一个大型房企的养老业务负责人告诉董小姐，保险公司直接卖寿险就能有大笔现金进账，何必再去碰以房养老呢？这个问题好毒辣，当寿险与以房养老摆在你面前，你会挑哪一个？这是「以房养老」的个需求悖论。
二十，目前市面上的养老险种，大多根据老人平均寿命来计算保费，较少涉及房产。即便涉及房产的险种，也更多是房产即刻变现，老人直接去养老院，与养老护理挂钩。
二十一，「以房养老」涉及到产业链，保险公司只善于处理资金问题，其他不一定搞的定。
二十二，对老人来说，要接受「以房养老」并不容易。由于房屋价值评估不确定，这个举措被认为是以低回报抵押了高资产，到手的资金不划算。
参照幸福人寿推出的「以房养老」产品来看，目前一位70岁的老人抵押价值100万的房产，每月仅到手3734元，寿命越长，回本的可能性才越高。
二十三，受中国传统文化观念影响，中国的房屋被认为有传承价值，老人们对房子有特殊的情感寄托。很多人难以接受耗费大半生积蓄买房，老了以后房子却不归自己，也不归后人。
中国的大多数老人习惯住在自己熟悉的房子里，过着节衣缩食的生活，他们当然有提前卖房和抵押房屋的权利，但是，愿意这么做的老人并不多。
二十四，在实操过程中，「以房养老」不仅要老人认可，也需要征得老人的子女同意。
在长达几十年的抵押期限中，如何应对老人变卦、子女入住不退房等后续问题，目前也缺少配套的制度设计。
二十五，养老是一个系统工程，更多空巢老人和失独老人的养老痛点并不是钱，而是养老服务。
有房老人的痛点不是资金，而缺钱的老人往往没有高价值房产，这是“以房养老”的第二个需求悖论。「有钱的不需要，没钱的要不起。」
「以房养老」是很好的新尝试，但如果纯粹从利益结合点出发，明明老人和保险公司都不愿意，政府还硬要牵线，最后只能是不欢而散。
此文完整版参见《财经》报道《“以房养老”为何不遭待见？》，作者董文艳。
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