年年315，年年有维权。虚假宣传“房”不胜防，质量不达标，精装变简装；中介套路深，二手质量问题谁来担？邻里关系大考验，楼上渗水怎么办？买房不踩坑，不做傻白甜，萌新买房更要看！你可能遇见的，刚刚专家又说了！快来看看！
问题1：某住宅项目开发商和销售人员拒绝公积金贷款、要求全款或提高首付比例、收取“茶水费”等“挑客”行为，是否违法？
广州金鹏律师事务所郭素静律师分析：鉴于公积金贷款买房具有贷款流程较为复杂，且放款周期比较长的问题，开发商考虑周转资金回笼以及利润等问题，往往倾向于客户一次性付款或使用商业贷款的方式进行交易，因此会出现拒绝客户公积金贷款，要求全款或提高首付比例甚至收取“茶水费”等被称之为“挑客”的行为，这种行为在各地的房地产交易市场屡见不鲜，但实际上这种做法是违法的。
事实上，针对开发商上述违法行为，各地政府部门也出台了相关的政策进行干预和整改，其中住房城乡建设部、财政部、中国人民银行、国土资源部四部联合开展专项整顿活动并下发通知，明确开发商不得限制、阻扰、拒绝购房人使用住房公积金贷款，否则将责令整改，对于违规情节严重，拒不整改的，要公开曝光，同时纳入企业征信系统；不仅如此，违反规定的开发商，除了产生被罚款的风险外，还将面临暂停项目网上签约和预售资金监管账户资金拨付等严厉处罚。
问题2：销售人员宣称小区将配备“九年一贯制名校”，并以此为卖点诱导购房者，后来却一改口径，并在宣传物料中删除名校相关措辞，并对学校避而不谈，购房者该如何依法维权？
广州金鹏律师事务所郭素静律师分析：购房者在购房过程中会遇到各种各样的陷阱，销售人员为了完成销售任务，往往会以“配备名校”或者“”等噱头来吸引购房者，但后来却予以否认，销售人员的这一做法明显属于虚假宣传，损害了购房者的合法权益。
为了避免落入虚假宣传的陷阱中，建议购房者不要过于相信开发商销售人员的口头宣传和广告描述，一定要看购房合同以及补充协议是怎么写的，合同中有没有涉及到销售人员的上述宣传内容的陈述以及开发商的免责条款是如何约定的。因为一旦发生纠纷，开发商往往会以购房合同没有承诺过为由主张免责，而事实上购房者也往往因为举证不能而败诉；同时，购房者要到当地相关部门如规划、房管、建设等部门进行查询、核实与房屋相关的信息，以确认销售人员的说法是否属实；此外，要注意证据的收集和固定。比如将开发商的宣传册、视频、小区的规划图、沙盘等进行拍照或录像，对销售人员的口头承诺进行录音录像，以便发生纠纷时有证据在手，不至于口说无凭；最后，购房者可以向消费者权益保障委员会投诉开发商的虚假宣传行为或直接到有管辖权的人民法院起诉，要求开发商承担违约责任。
问题3：收楼阶段发现外墙开裂、地板发霉、天花板渗漏等质量问题，可否要求开发商退回购房款并给出相应赔偿？
广州金鹏律师事务所郭素静律师分析：一般来说，除了合同有特别约定外，购房者可以主张拒绝收楼的情形主要有以下几种：
1、房屋未通过竣工验收，即未完成规划、单体工程质量、消防、人防、燃气等专项验收；
2、房屋存在地基基础工程、主体结构质量等影响居住的严重质量问题；
3、房屋没有达到合同约定的通电、通水、通气等条件。
出现上述三种情况，购房者可以要求解除合同并要求开发商退回购房款。但是，如果购房者在收楼时发现房屋出现的问题是一般的质量问题或质量瑕疵，比如外墙开裂、地板发霉、天花板渗漏等，不涉及到居住安全，也不会严重影响正常居住的话，购房者是不得以此拒绝收楼的，更不能要求开发商退回购房款。这涉及到合同解除权问题，如果购房合同没有就上述情况约定解除权，那么除非出现法定的解除事由，合同双方是不可以随意解除合同的。在这种情况下，建议购房者先收楼，然后在收楼过程中向工作人员反映房屋存在的质量问题并要求开发商进行修复。如果开发商拒绝或拖延维修，则购房者可自行修复，保留相关的证据材料要求开发商进行赔偿。你可能还会遇到以下这些问题，不知如何去维权，来看看专家如何解决这些问题吧！
楼市小晨2021-03-16 14:02:24
