[摘要] 面对一二线核心城市土地越来越少、越来越贵的现实，压力也越来越大的开发商正在尝试旧城改造。旧城区迎来腾笼换鸟时代，这里面充满了无数商机。
双刃剑
上述旧改模式使得旧改业务得以快速扩展，但是当中也存在很多问题。由于开发商可以直接面对众多的权利主体，能否终成为更新实施主体，就看哪家开发商先完成业主意愿征集和补偿协议签署。如此，往往在项目立项前企业就开始激烈“厮杀”，甚至无序竞争。
此外，由于旧改项目牵涉原业主、 、企业、社区等多方利益主体。在拆除重建类项目中，往往涉及原业主的拆迁补偿利益，与业主的谈判难度较大，还可能遇到所谓的“钉子户”导致项目难以推进。因此，旧改项目的操作更复杂。除了要平衡各权利主体的利益诉求外。
近年来就不断出现开发商在旧改中破坏文物的情况，而这些情况必然使得开发商面临困局。而由于旧改项目涉及前期沟通、立项、规划、拆迁、建设、融资等众多环节，从拆迁到业主回迁快的也要将近2年的时间，这还不算上前期的各项准备工作。一些旧改项目持续十数年也没有终改成。对于包揽前期拆迁等各项工作的开发商而言，无疑对资金和开发能力都提出了很高的要求。
商业升级
RET睿意德策略顾问部高级总监侯晓薇认为，在旧城改造中通过增加配套商业可以提升整个区域的地产价值。比如，在上海新天地就是这样的例子，通过旧改配套商业提升了整个板块的商业价值。
记者了解到，在目前城市化进程中，依照项目不同特点，国内旧城改造项目大致可以分为城市核心区、历史文化区、混合居住区、城市边缘区及工业聚集区五类。而值得注意的是混合居住区类的旧城改造项目，此类项目通常位于城区的中间圈层，邻近主城区人口密集，潜在消费者数量众多，商业氛围浓厚而且外部交通方便。这样的项目通过旧改可以快速体现城市价值。
“混合居住类旧改项目的集中商业不同于城市核心区、商务区及新区商业，有其自身独特DNA。混合居住类旧改项目由于多处于老城区且辐射人口数量较大，要规划一定体量的日常消费和能满足家庭消费的业态，比如大型生活超市、餐饮及儿童休闲娱乐业态等，因为日常消费是具重复性的，所以这部分消费者是必须要牢牢锁定。”侯晓薇告诉记者。
索珊认为，商业可承载更丰富的内容和具有更多变的形态，是体现城市活力的佳载体。而商业可以为区域人群创造更多公共接触的机会与空间，相对其他物业更具有黏性，在旧城改造人口更迭的进程中，商业更利于新旧人口的融合，增强改造后区域的稳定性。此外，商业和办公与居住功能相融，使得区域功能形成闭环，可有效催熟区域，能快带动区域功能转变后与城市其他板块及功能的磨合，带动区域价值提升。
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