[摘要] 。今年5月1日起，营改增试点全面推开，房地产业、建筑业等纳入试点范围。根据新规，个人购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税，个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。消息一出，房地产业可谓对此充满期待
今年5月1日起，营改增试点全面推开，房地产业、建筑业等纳入试点范围。根据新规，个人购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税，个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。消息一出，房地产业可谓对此充满期待。
目前，二手房交易需要缴纳的各项税费包括营业税、个人所得税、土地增值税、印花税、城建税、教育附加税、地方附加税和契税等。其中，营业税（不含附加税）税率为5%。
营业税的征收是以住宅全额售价为基数，增值税则有所不同，是以卖出价和买入价税前的差额做基数。
举例来说，个人出售购买2年内的住宅，按照目前营业税5%的税率计算，一套售价为100万元的话，营业税共需缴纳5 万元。而“营改增”后要缴多少增值税费呢？应该是这样估算：如果这套售价100万元的住宅买入价是50万元，那么增值税税额约为（100—50）×5%=2.5 万元，低于营业税；如果当时买入价为90万元，那么增值税只需要缴5000元，远低于目前营业税。
而且，新政出台后值得注意的是：个人将购买2 年以上（含2年）的住房对外销售的，也就是说证满两年的不再区分“普通住宅“和“非普通住宅”，统一执行免征增值税。也就意味着5月1日之后购买那些证满两年、房屋建筑面积≥144平方米的非普通住宅时又省下一笔税费。
显然，无论对于买卖双方来说，交易税费下调明显是件好事情。在目前中山一手房市场在外地客的大肆扫货而出现库存快速下降的背景下，不少本地刚需买家开始将目光投向二手市场。按照行规，目前二手卖家一般采取“实收”的结算形式，交易税费一般由买家承担。
而随着今后交易税费的下调，今后买家在购买二手房时无须再考虑房屋面积，因为都是按照购买日期是否满2年来区分的，所以新政相当于帮改善型购房节省了一笔税费，更多的鼓励交易、流通。
笔者认为，营改增落地之后，二手房交易基本平移了营业税政策。个人二手房买卖税负不增反减。这将有利于二手房交易，降低购房者负担，令交易市场更加活跃。另一方面，营改增后，对于同一套房来讲，增值的金额越多，买卖双方需承担的税额就越多，或将影响二手房的买卖利润。这对于期盼房子快速的炒房者来讲恐怕并非是一个好消息，因此税费的增加或将在一定程度上抑制投机炒房行为，促进楼市健康发展。
至于从房企的角度来看，营改增后，建筑业和房地产业适用11%税率。虽然较之前5%的营业税相比税率有所提高，但由于此次细则将土地成本、建安成本等纳入抵扣项，因此预计实际应纳税额较营业税会下降，房企实际税负未必增加。当然，考虑到增值税主要以房企的毛利作为增税标准，因此对于一些土地成本较低、市场售价较高的楼盘来说，笔者预计其其税负反过来会有所增加。反观对于原本利润较薄、库存量较大的三四线城市开发商而言，营改增有可能会为其实现减负。
动态：枫璟美地目前在售2、3栋82-119㎡二至三房单位，均价6280元/㎡，详情请以售楼部为准。
枫璟美地园是集商业、住宅、娱乐、酒店、写字楼于一体的综合型高档小区，超七成的园林覆盖面积，灵动百变N+1户型，户户朝南，超大阳台，无限楼距。
枫璟美地位于东升镇坦背区域，在政府规划改造下，已成为健康居住、商业零售、商业服务配套、五星酒店配套等多元化发展区域。小项目周边广珠城际轻轨东升站、小榄快速干道、中江高速、广珠西线，再到近年改建的105国道，四面路网围合，交通便捷，驾车10便能到达小榄、城区，30即能畅达广州、江门等主干城市。周边集中了坦背区域优质便利的生活配套项目，一公里范围内有坦背新旧市场，坦背医院、郭门照医院、旭日中学、同茂小学、新世纪幼儿园。
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二期三期共9栋洋房，将升级为精品居住社区，配套中英文双语幼儿园、室内生活肉菜市场。重点体现出人文生活配套的细节，社区服务的细致等，除了打造符合改善型人群居住需求，更全力提升居住生活品质，区内项目自身配有泳池、健身会所、休闲设施等生活配套会所，为住户提供充裕的公共活动空间，保证住户能享受优越的生活品质。步行至项目独立商业仅需1，便利近在咫尺！
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| 枫璟美地园基本信息 | ||||||
| 单价 | 均价6280元/平方米 | 产权年限 | 70 | 区域商圈 | 东升镇 | |
| 户型 |
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RDER-RIGHT: #fff 1px solid" bgcolor="#cecece" width="325"> | RDER-LEFT: #fff 1px solid" bgcolor="#cecece" width="325"> |
| 枫璟美地园周边楼盘价格 | |||
| 项目单价 | 均价6280元/平方米 | 区域房价 | |
| 周边新盘房价 | 周边二手房成交价 | ||
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